38120字硕士毕业论文金融体系下的房地产市场监管分析
论文类型：硕士毕业论文
论文字数：38120字
论点：房地产市场,调控,政策
论文概述：
结合当前的调控政策和房地产市场相关数据进行实证上的分析，建立恰当的博弈模型对现有调控当中存在的问题进行理论分析，综合两者的结果探寻当前房地市场当中政府调控所存在的问题，结
论文正文：
第一章导言
1.1研究背景和意义
1.1.1研究背景
自2008年下半年以来，中国在应对全球次贷危机的宏观调控政策方向上进行了重大调整:财政政策从“稳定”转向“积极”，货币政策从“紧缩”转向“适度宽松”；4万亿元刺激内需，促进经济增长。在一系列积极宏观调控政策的影响下，2009年低迷的全国房地产市场经历了快速复苏、复苏和繁荣。全国新建商品房销售面积从3月份的6000多万平方米快速增长到6月份的9500万平方米左右。全年全国新建商品房销售面积8.1173亿平方米，同比增长53.1%，超过2007年历史最高水平。同年3月，全国70个大中城市房价环比增长率由负变正。6月份，同比增长率从负值变为正值。12月份，环比增长率达到1.5%，同比增长率为7.8%。全国房价水平创下新高。正如上海易居房地产研究所发展研究所所长李占军在2009年11月所说，“这是新世纪中国经济最困难的一年，但也是房地产行业[最辉煌的一年”
2009年，全国房地产开发投资比上年增长16.1%，商品房投资增长14.2%，远高于8.7%的增长。城市固定资产投资中，房地产投资占22%以上。不可否认，在国际金融危机的背景下，房地产业不利的市场发展对中国保持稳定的经济增长起到了积极的作用。然而，房地产业的快速发展也带来了许多问题，高房价成为人们关注的焦点。一方面，一些大城市的房价收入比太高，这使得居民很难买房。另一方面，潜在的房地产泡沫可能引发金融危机。此次次贷危机是由美国房地产泡沫破裂和住房抵押贷款市场危机之间的相互作用造成的，从而引发了新一轮全球经济危机。因此，如何稳定房价，保证房地产市场的稳定发展成为中央政府关注的焦点。为此，2009年12月9日召开的国务院常务会议提出了“个人住房转让营业税免税期限从2年恢复到5年，其他住房消费政策继续执行”的政策部署。同日，国家发改委主任张平表示，“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价和限价商品房供应，遏制投机性购房[2]”。12月14日，国务院常务工作会议首次公开宣布将“遏制”房价。会议确定了保持住房市场稳定和健康的四项措施。2010年1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，为新一轮宏观调控定下了“稳健”的基调。
这些新的监管政策涵盖金融、货币、财政和税收方面。如同1998年房改以来与房地产业有关的监管政策一样，这些政策充分显示了中央政府对房地产业的关注和重视。然而，这些政策是否能取得预期的效果，对以前的政策做了哪些改变，哪些方向需要进一步推进，仍需在对现有控制措施进行研究和讨论的基础上，结合实际情况进一步分析。因此，研究金融税收政策能否有效调节房地产市场的结构性失衡，如虚拟房地产价格，具有重要的现实价值。
1.1.2研究意义和目标
房地产业逐渐成为中国经济增长的支柱和引擎，极大地促进了中国的经济增长，改善了居民的生活条件。因此，如果房地产价格波动幅度过大，将会对社会经济活动产生巨大的辐射效应，容易引发一系列问题。房地产市场价格的调控将对调整房地产市场价格波动幅度，解决我国房地产业发展中的问题起到积极作用。房地产市场调控已经成为我国宏观调控的重要内容之一，但是目前我国房地产市场调控还没有收到理想的效果，这就导致我们思考造成这种局面的一系列深层次原因。一方面，我们应该通过对房地产市场均衡的分析来关注房地产市场波动的经济规律。另一方面，我们应该思考如何从政府层面完善相应的政策，通过房地产市场的调控来促进我国房地产业健康稳定发展。一般房地产市场调控手段包括经济手段、行政手段和法律手段。最重要的经济手段是金融和金融监管。本文试图系统梳理房地产市场金融监管的相关理论，描述房地产市场发展现状，深入分析房地产市场金融监管机制，实证研究近年来我国房地产行业监管措施的效果，并根据经济理论和实证分析的结果提出合理建议，希望能为完善我国房地产市场宏观调控体系做些细微的工作。
第二章中国房地产市场的发展现状
2.1房地产市场的定义和特征
2.1.1房地产市场的定义
房地产可以定义为土地和地上固定装置以及与地上利用相关的地下改良；同时，它还包括从上述组成部分衍生的各种权利。按土地用途分类的房地产类型包括工业房地产、商业房地产、住宅和特殊房地产。本文讨论的主体部分是住宅部分，即主要由有偿分配、转让、土地开发、房屋建设、房屋所有权买卖和租赁等行为构成的房地产市场，即[住宅市场和租赁市场。住房是满足人们基本生活需求的必需品，也是人们生存的基本条件之一。随着社会经济的发展，满足住房需求逐渐成为公民的一项基本权利。住房的社会性可以说在一定程度上高于其商业性质，但市场机制不能自发实现公民的基本权利。因此，需要其他力量来干预住房的生产和分配。市场之外的力量主要是指政府和社会组织的干预，其中政府起主导作用。因此，世界上没有一个国家在房地产市场实施纯商品政策。即使在西方发达的市场经济国家，也没有纯粹的城市房地产市场的免费出租和免费出售。
2.1.2房地产市场的不完全性
本文研究的房地产价格主要是指住宅房地产价格，它是房地产开发、建设和经营过程中消耗的所有必要社会劳动所形成的价值和土地所有权价格的货币表达。市场交易价格可能小于、等于或大于房屋的实际价值，只有在完全有效的市场中，市场交易价格才是房屋实际价值的反映。只有当买方和开发商行为理性、经济，市场价格不受任何不正当因素影响，同时在市场完全竞争的条件下，才有可能以价格为媒介自动调节供求关系，从而使市场达到均衡。然而，房地产市场的不完全性导致了市场机制的部分失灵。
第三章全球金融危机对经济和金融的影响……19-28
3.1发件人……19-21
3.2东南亚金融危机后全球金融危机的形成过程……21-22
3.3全球金融危机形成的原因……22-24
3.4全球金融危机对海南经济和金融的影响……24-28
第四章应对金融风险和金融危机的策略……28-38
4.1两次金融危机的来源和内部机制……28-31
4.2应对东南亚金融危机造成的风险……31-35
4.3应对全球金融危机的主要战略……35-38
第五章金融业健康良性发展的进一步思考……38-49
5.1海南经济金融发展迈上新台阶……38-41
5.2海南金融业面临新挑战……41-43
5.3金融发展目标……43-45
5.4促进金融发展和防范金融风险的进一步思考……45-49
结论
l)土地政策。通过第三章和第四章对土地市场的分析，得出土地政策通过土地价格变化直接影响房地产价格的结论，但这一政策的效果并不十分显著。原因是一方面，短期调控效果存在时滞，另一方面，地方政府有内部财政激励和外部政治压力来促进房地产市场的繁荣，因此在一级市场上转让土地使用权时盲目推高地价(第4.1节模型)。因此，土地政策调控应从完善土地供应体系入手。
2)财政政策。税收政策将直接影响购房需求，尤其是投机性需求，从而对房价的调控直接有效。然而，如模型第4.2节所示，在现有的房地产税制下，单纯调整房地产税率无法很好地控制房价。提高税率只会把低收入人群赶出房地产市场，公开交易者会越来越关注高档住宅的开发。因此，分类税制和保留税的纳入都是值得考虑的方向。
3)金融政策。在利率政策方面，从第三章的实证分析可以看出，名义利率对房价的调控作用较弱，而第4.3.1节的理论模型也表明，单纯加息可能导致住房发展结构失衡，必须与其他政策相协调。信贷政策直接影响房地产市场的资金供给，并对供求双方都有影响。然而，应该注意银行市场的资本流动不平衡。
4)结构问题。第4.2节的模型显示，为了利润最大化，开发商盲目在二级市场开发高档住房，因为这不仅可以为投机者创造条件，而且可以获得比开发低档住房更高的利润。然而，资本流动也倾向于流向开发高端住宅建筑的开发商和投机消费者(4.3模型)。因此，我们必须考虑如何保障自置居所人士和低收入人士的权益不受侵犯。本文的建议是发展一个分层的住房供应体系，而\"三分之三体系\"是一个好主意。
本文的创新之处在于，关于房地产市场政策调控的学术研究大多是从各种因素对房价影响的分析和实证检验的角度进行的。然而，本文试图从博弈论的角度探讨当前调控政策失效和不足的深层次原因，并将其与多层次住房供应体系的假设相结合，具有一定的现实意义。三方博弈模型对房地产市场的分析比两方博弈模型更深入，更接近实际情况。鉴于作者能力有限，今后仍有三个方面的局限性需要进一步完善:一是对政策效果进行了一定的定性和定量分析，但实证分析仍存在很大不足；第二，在房地产市场参与者的两方或三方博弈中，模型设计做了一些简化，可能会忽略重要信息。考虑到其他参与者行为的影响，房地产参与者的博弈分析将更加复杂。第三，由于缺乏相关知识和数据以及我有限的科研水平，博弈模型的建立和各方的博弈分析水平需要进一步提高。
参考
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