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38120字硕士毕业论文住宅认购书法律效力的确定

论文类型:硕士毕业论文
论文字数:38120字
论点:商品房,合同,认购书
论文概述:

本文结合商品房买售的预约案例,就违反商品房买卖认购书的相关责任问题展开研究,意在正确界定和明确商品房认购书的法律性质、效力及其责任承担,目的在于寻求统一的裁判处理标准。

论文正文:

第一章:商品房认购书的实践与问题

第一节商品房销售中商品房认购书的申请与表达
在商品房销售过程中,特别是在刚刚完成但尚未通过验收的商品房销售过程中,1基于事实或法律障碍,房地产销售者和购房者往往在签订商品房预售合同或销售合同前签订房屋预购单,以初步确认双方交易房屋的相关事宜。这种预订书通常以预订书、订购书、预购书等形式来表达。有时还包括意向书、承诺、购房定金收据、原则性协议、谅解备忘录、协议要点、谈判纪要等。2003年4月28日,最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖解释》),第四条和第五条首次以规范的形式对商品房认购书进行了界定。 指出商品房认购书是商品房买卖合同双方在签订商品房预售合同或商品房预售合同前签订的文书,是对双方房屋交易相关事项的初步确认,统称上述各种形式的预购文件为商品房“认购书”。 认购书一般在开发商的商品房开发项目完成,开发项目已经办理立项、规划、建设申请和审批手续,但尚未取得商品房预售许可证期间签署。因此,在实践中,认购书的内容一般包括:1 .双方的基本情况;2.房屋基本情况(包括房屋位置、面积等基本情况。);3.价格计算;4.签订合同的期限。目标是修复交易机会。在大多数情况下,双方将在未来签署正式的房屋销售合同条款。

第二节商品房认购书典型案例与问题
近年来,在商品房买卖纠纷频发的情况下,商品房认购书引发的民事诉讼占据了一定的比例,这也反映了一些无法直接回答或依据相关法律和司法解释的问题。

一、商品房认购书是否具有独立合同的效力
商品房认购书是否具有不具有独立合同、独立有效的预约合同或商品房销售合同效力的初步意图?这一系列问题是商品房认购书民事纠纷审理过程中的典型和首要问题,也是分析商品房认购书法律效力的关键。特此解释以下
[案例1]。[案例1]:2002年7月12日,原告钟某与被告甲房地产项目开发有限公司签署了《店铺认购意向书》。双方同意,原告向被告支付2000元意向后,原告有权优先购买被告开发的住宅区内的店铺,被告有责任在店铺正式认购时优先通知原告前来购买。意向书还确认,拟认购的商铺面积为150平方米,平均售价约为每平方米7000元,可能上下浮动约1500元。如中牟未能在约定期限内认购,则视为放弃优先购买权,并退还已付无息利息。如果你来认购,意向基金将转化为认购基金的一部分。签署意向书后,原告按照协议支付了2000元。被告公司于2001年11月26日获得项目建议书批准,2002年4月获得建设用地规划许可证,2002年11月4日获得拆迁许可证,2003年5月29日获得建设工程规划许可证,2003年6月30日获得预售许可证。此后,被告没有通知原告在向外界出售店铺时前来认购。2006年初,原告钟要求被告签署意向书中约定的正式销售合同。然而,他被告知商店的价格正在上涨。被告不同意最初商定的销售价格。此外,该商店现已全部售出,无法实际履行合同。他拒绝与原告签署正式的销售合同,但承诺意向金可以退还。钟某不能接受这一事实,于是向法院提起诉讼,认为被告的行为故意违反双方的约定,要求被告公司以原约定的销售价格105万元将涉案店铺出售给原告。如果被告不履行,他要求被告公司赔偿原告100万元的经济损失。纠纷发生后,双方持有不同意见。原告钟某认为本案所涉及的意向书合法有效,可以实际履行。被告公司违反协议,故意不通知公司其优先认购权。由于自身过错,丧失了意向书预期收入,应依法承担相应的法律责任。被告公司声称,在双方签署意向书时,被告未获得相关许可证,因此意向书无效。即使意向书有效,钟的意向付款也只相当于保证金,他只依法对保证金负责。在案件审理过程中,法院对意向书的法律性质提出了质疑。有人认为,该协议只是双方谈判店铺销售的初步文件,只是表达双方认购店铺的初步意向,没有法律效力。
另一种观点认为,虽然该协议被称为意向书,但它已经为将来签署正式销售合同作出了预先安排,因此它在性质上是预约合同。经过审理,法院裁定双方签署的意向书是一份具有法律约束力的保留合同。原因如下:1 .认购意向来自各方的真实意愿,不违反法律、行政法规的强制性规定,其效力应得到承认。2.意向书是在被告公司办理项目立项、规划等主要手续后,取得房地产预售许可证前签署的。双方有意购买商店并不是虚构的。约定的房屋买卖以实际履行为基础。意向书明确了双方的基本条件,对拟购买商铺的面积、价格计算、购买时间等做出了明确的、可操作的约定,表明双方协商后,在满足条件的情况下,我们就实际商铺销售的主要内容达成了一致意见,为今后正式签订房屋销售合同做了预先安排,并以书面形式确认了钟的优先购买权。3.本案所涉及的意向书合法有效,双方应履行协议。被告公司未能按照协议履行通知义务,出售了店铺1 空,使得日后无法实现正式签订店铺销售合同的根本目的。即使发生纠纷,被告公司也声称双方签署的意向书无效。其行为无疑违反了诚信原则,应被视为违约。4.本案中,被告公司违约导致守约方钟某失去优先购买本案所涉店铺的机会,致使合同根本目的无法实现,应承担相应的违约责任。鉴于双方不可能继续实际履行合同,根据《合同法》第一百零七条:“一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定:“一方当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务,给另一方当事人造成损失的,赔偿损失的金额应当相当于违约造成的损失,包括履行合同后可以获得的利益,但不得超过违约方当事人因违约而在订立合同时预见或者应当预见的损失。”最后,法院决定取消双方购买店铺的意向书,被告退还钟某的预定金额2000元。同时,综合考虑当地房地产市场近年来的发展趋势和双方的表现,被告公司决定赔偿钟某15万元。

第二章商品房认购书法律性质的确定及依据

第一节商品房认购书法律性质的认定纠纷
商品房认购书是否具有法律效力,是否构成独立合同,合同属于何种法律性质,都是商品房认购书法律性质的认定问题,也是商品房认购书法律效力的首要问题。对此,理论界和实务界有不同的理解。大致有以下三种典型视图。第一种观点认为,认购书是商品房销售合同的补充协议,是商品房销售合同的组成部分,本身不是独立的合同。认购书不能与正式的商品房销售合同混淆。从认购书与正式合同之间的含义来看,认购书不足以建立独立的合同,因为认购书只是关于签署正式合同相关事项的协议。简而言之,认购书只能被视为双方达成商品房买卖协议的初步文件。它只表达双方的最初意图,因此没有法律效力。第二种观点认为,认购书是一种具有独立合同法律效力的预约合同。签署认购表是在商品房销售前的合同阶段进行的民事行为。商品房预售合同或现有商品房销售合同的订立,其前提是最终实现商品房销售的合同目的。后来,一旦双方签订了正式的商品房销售合同,认购书将因履约完成而终止。因此,认购书的性质是预约合同,具有独立的法律效力。当事人违反的,应当承担违约责任。这一观点也适用于商品房销售的解释。

第三章违反商品房认购书法律责任的认定及《中华人民共和国物权法》第一节违反商品房认购书法律责任认定的差异……22
违反商品房认购书法律责任认定司法实务第二节........22
第四章完善商品房预售合同立法的必要性及相关建议.......30
第一节完善我国商品房预售合同立法的必要性.......30
一、协助解决商品房预售合同是否规避法律的争议........30
二、帮助确定商品房预定合同的效力.......30
三、有利于确定预合同责任的归责原则......31
4。这有利于明确商品房预售的责任及其承担方式........31
第2节。完善商品房预售立法的相关建议......31
1。建议在我国民法债编或合同法总则中规定预合同制度.....31
2。建议加强和完善商品房认购书的司法解释.......33
三。建议统一定制商品房认购书的示范文本.......33

结论

对于房地产交易,法院的司法判决侧重于规范房地产开发商的销售行为,保护买方利益,规范买方行为,维护商品房市场的正常交易秩序,引导和建立诚信的房地产交易市场。本文以商品房买卖预约为案例,研究违反商品房买卖预约书的相关责任,旨在正确界定和澄清商品房预约书的法律性质、效力和责任,寻求统一的判断标准。
商品房认购书是实践中出现的典型预约合同。确定其性质的基本要素是“有待谈判”和“有待定条款”。它显然不同于已经达成必要条款的原始合同。因此,在实践中不清楚违反协议时承担的责任的方式和范围是否不同。基于此,笔者认为在实践中还存在一些需要总结的问题。例如,为了找到准确的识别标准和掌握标准的方法,有必要积累预约合同的类型化资料。仍然有必要继续探讨确定违反任命合同责任的标准和违反本合同责任的标准之间的差异和影响。

参考
[1]刘严昊(主编):《民商事疑难案件司法标准及房地产卷适用法律》,中国法律出版社,2011年版
[2]史尚宽:《债法通论》,中国政法大学出版社,2000年版
[3]王立明、崔建远:《合同法新通则》。中国政法大学出版社,1996年版
[4]王泽鉴:《债法原理》,中国政法大学出版社,2001年版
[5]王泽鉴:《民法理论与案例研究》(第五卷),中国政法大学出版社,1998年版
[6]邢建东、陈敏、李冠辉:《法律在商品房买卖中的应用及疑难解释》,中国法律出版社,2008年版
[7 法律出版社,1995年版
[8]最高人民法院第一民事审判庭编:《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》。 人民法院出版社,2005年版
[9]最高人民法院第一民事审判庭编:《商品房买卖合同司法解释问答》,法律出版社,2003年版
[10]郑玉波:《民法债编概要》,中国政法大学出版社,2003年版