39600字硕士毕业论文法律毕业论文参考资料:建筑物区分所有权共有区域法律状况探讨
论文类型：硕士毕业论文
论文字数：39600字
论点：共有,建筑物,建筑面积
论文概述：
我国内地立法严重滞后、地方性政策和监管制度等配套不能及时到位，导致物业管理过程中，许多利益冲突已具有普遍性并逐步深化。借鉴《香港法例》，丰富和完善我国的法律条文，可以有效
论文正文：
首先，建筑物共有部分的概念
(一)共有部分的概念
共有部分是指建筑物区分所有权的对象，如建筑区域内的场地和设施，既不是专有部分，也不是市政公共部分，也不是其他权利持有人所拥有的。共同所有权的客体是共同部分，被称为“共同所有权的共同部分”。关于共有，日本著名学者戚颖·丸山教授作出了这样的评价:共有是建筑物区分所有权结构中的“物质法”要素，它与另一个“物质法”要素——所有权构成了建筑物区分所有权制度的“两个灵魂”:共同灵魂和个人灵魂。共同部分是共同灵魂的基础，也是共同所有人权利指向的对象。公共部件的价值在于串联所有专有部件，这是连接所有专有部件的桥梁。共有部分所有权是指共有人根据法律或管理法规的规定，拥有、使用和受益于所有建筑物共有部分的权利。
(2)“共有部分”和“共有部分”
区分和分析共有部分，即共有建筑面积部分，这是在商品房规划和销售过程中使用的建筑术语和概念。对共同份额和共享份额这两个概念进行比较分析的原因是，在商品房的销售和后续管理中，开发建设单位或物业服务公司往往会偷偷改变这一概念，将共享份额的概念描述为共同份额，这造成了两者之间的混淆，直接侵犯了共有人的合法权益。中国的房地产市场和物业管理行业只有20多年的历史。市场和相关行业还相对不成熟。与之相关的是，建筑物区分所有权特别是共同所有权的权利保护意识并没有深入人心。《物权法》没有明确解释共有部分的概念和范围，国家对共有部分的认识与共有部分的范围是一致的。人们通常关注建筑本身，如支持社区的健身设施，大多数业主只知道使用共享部分的权利，而不知道共享的权利。如果所有者不能清楚地将共同部分确定为共同所有权的客体，他如何维护自己的共同权益？因此，笔者认为，界定共同部分的概念是界定共同部分范围的前提。共同部分范围的界定也决定了有效的后续管理。然而，在实践中，管理是所有者财产权的保障。“共有建筑面积”是指房屋所有人共有的公共建筑面积。指每套(单元)商品房依法应当分摊的公共建筑面积。它也被称为共享区域或共享区域。商品房以“单位”或“单位”为单位出售时，商品房销售面积为买受人购买的内置或内置建筑面积(内置建筑面积=内置建筑面积+内置墙体面积+阳台建筑面积)与共用公共建筑面积之和，即商品房内置建筑面积=内置建筑面积+共用公共建筑面积。1共享面积不等于共享部分占用的面积。由于商品房的规划和销售都是以平方米或平方英尺为基础的，2共有建筑面积实际上是实物属性中“物”的集合，更恰当地说，应该称之为“共有部分”。因此，本文中使用的分摊建筑面积的概念是“分摊部分”，其目的在于事物的定义，而不是在商品房销售中突出建筑面积的概念。
公共建筑面积及其所有权属于整栋建筑的所有者。根据法律法规的有关规定，业主对共有部分有权利和义务。根据《商品房销售面积计算和公共建筑面积分配条例》，公共建筑面积是整栋建筑业主共同拥有的整栋建筑公共部分的建筑面积，包括电梯井、管井、楼梯、垃圾道、配电室、设备室、公共大堂、走廊、地下室、值班室等。，为整个建筑服务的公共和管理用房的建筑面积按水平投影面积计算。关于公共建筑面积的分配原则，《北京市商品房销售面积计算和公共建筑面积分配暂行规定》明确规定:第一，商品房公共建筑面积的分配以建筑物为基础，分配的公共建筑面积是建筑物内的公共建筑面积，与建筑物无关的公共建筑面积不得分配给建筑物；第二，该商品房服务的公共建筑面积由该建筑内的所有商品房共用。服务于本地区的公共建筑面积应由受益的所有商品房共用。第三，公共建筑面积分配后，每套商品房不分配建筑面积的特定部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。在这两个概念的定义中，共有部分和共有部分有重叠的解释。由于内部建筑面积和建筑物区分所有权的某些部分在物理性质上是相同的，并且在定义标准上具有高度的相似性，所以公共部分和共享部分都可以表示为所有权的专有部分以外的部分。
二。建筑物区分所有权共有部分的范围
(1)共享部件范围的解释
“物权法”没有对共享部件的范围和定义标准做出准确、详细的规定，也没有对共享部件进行定义。《物权法》第70条规定了共有的描述，称其客体为“除专有部分以外的共有部分”；第六章“建筑物区分所有权”第二条中对共有部分的定义提供了一个法律标准，可以看出，该条款中对共有部分的定义采用了一种排他的立法模式。排他性立法模式的前提是确定区分所有建筑物的排他性部分的范围。公共部分是区别所有建筑的唯一部分以外的部分。第七十三条以列举的方式规定，建筑区域内的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房归业主所有，但属于城镇公共部分或者明确归个人所有的除外。在其规定中，“其他公共场所和公共设施归业主所有”仅提供了一个一般概念，“其他公共场所”或“公共设施”的含义并未给出明确的解释和判断标准。此外，第74条第3款规定，占用道路或车主共用的其他场地停放车辆的停车位也由车主共用。然而，第七十三条和第七十四条的规定没有完全涵盖共同部分的范围，也没有具体列举共同部分的范围。由此可见，我国《物权法》采用排除、列举和推定相结合的立法模式来界定共有部分的范围。与单一的排除法或列举法相比，这种立法模式更全面、更系统地界定了共同部分的范围，是目前最科学的界定模式。但是，与域外立法相比，我国对共同部分的界定仍然主要取决于对专有部分和专有部分范围的界定，从而推定一个客体是否属于共同部分的范围。排除法是主要方法，列举法和推定法的适用范围相对狭窄，列举法也相对分散，对一些对象的规定模糊不清，严重滞后于社会发展的需要。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷具体适用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)第三条共同部分的范围规定:“除法律、行政法规规定的共同部分外，建筑区划内的下列部分: 也应被认定为《物权法》第六章中提到的共同部分:(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难楼层、设备楼层或设备间等结构部分； (二)不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人的其他场所和设施。建筑面积内的土地依法由业主共同享有，但业主专有的整栋建筑的规划用地或者城镇公共道路、绿地的用地除外。”这项规定是对《物权法》的扩展。第一段更详细地列出了一些常见的对象。第二段采用排除与推定相结合的立法技术来解释共同部分的范围。然而，“其他公共场所”或“公共设施”的含义尚未给出明确的解释和判断标准。
iii。公寓所有权公共部分的管理...15
(一)共同部分的管理...15
(二)共同部分管理困难的原因...16
(三)共有部分的所有权和收入分配...20
iv。维护公寓所有权的公共部分...25
(一)中国关于住宅专项维修资金制度的相关立法...25
(b)住宅专项维修资金使用的具体程序...26
(c)财产特别维修基金“难以使用”的原因...28
(d)住宅专项维修资金应急维修计划...30
五、完善我国房屋所有权制度的建议.......31
(1)香港业主立案法团模式.......31
(2)业主立案法团的优势.......33
(3)中国内地业主大会法人地位的确定.......37
结论
随着《物权法》、《物业管理条例》、《物业管理解释》、《房屋所有权解释》等法律法规的颁布实施，我国初步建立了房屋区分所有权和物业管理的法律制度。但是，由于规定的原则性和抽象性，业主在自治过程中面临诸多困难，导致法律法规执行不力、监管不力的尴尬局面，严重滞后于社会发展的需要。
香港公司的优势来自香港法律的详细规定。一是相关立法的配套，二是法律法规的可操作性强。中国大陆的立法严重滞后，地方政策和监管体系无法及时到位。因此，在物业管理过程中，许多利益冲突已经变得普遍并逐渐加深。借鉴《香港法》，丰富和完善我国的法律规定，可以有效缓解我国物业管理中的矛盾和纠纷。立法的薄弱和监督制度的缺乏是不可避免的。实际的纠纷和矛盾也反映了法律条文设计与国家法律意识和维权意识之间的差异。全国维护权利的意识总体上落后于立法预期。立法的丰富和监督制度的完善不是一蹴而就的，但也不容易提高全民的民主意识和法律意识。这就要求政府行使公共服务职能，大力宣传和弘扬法制理念，使保障权利的共同权利理念深入人心。
参考
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3。崔建远:《确定建筑物所有权的依据》，载于《甘肃政法大学学报》，2007年第11期。
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5。陈华斌和杨文杰:“法国建筑物区分所有权制度——历史与立法”，载于《法治论》(上海政法学院学报)，2007年第3期。
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7。陈华斌:《建筑物区分所有权——学者草案的立场与规定》，载于《甘肃政法大学学报》，2011年第2期。
8。陈华斌:《业主大会法律制度探讨》，载于《法律》，2011年第3期。
9。陈华斌:《区分所有建筑的重构》，载《法律研究》，2011年第3期。
10。陈华斌:“关于建筑物所有权的剥夺:基于对德国法律和日本法律的分析”，载于《法律交易者研究》，2011年第6期。