浅析我国房地产开发企业信用管理模式探索,为什么说代建制是一种可能改变中国房地产发展模式的探索？
浅析我国房地产开发企业信用管理模式探索
为什么说代建制是一种可能改变中国房地产发展模式的探索？从理论上讲，中国目前的房地产开发是“香港模式”，即开发商在垂直的整个产业链中完成资本、土地、开发、经营和财产的开发模式，当然他们是最大利益的所有者。代理商来自欧洲和美国，尤其是美国。在美国，房地产开发模式有详细的分工，每个部门都有自己的分工
我国房地产企业融资方式分析
目前，我国房地产开发企业的主要融资方式是:银行贷款:银行贷款是房地产企业的主要融资渠道 房地产行业的银行贷款主要包括销售环节的土地储备贷款、房地产开发贷款和住房抵押贷款等直接贷款，以及一些间接来自银行贷款的自筹资金 房地产企业自筹资金的比例正在逐步提高。企业文化分析1。企业文化概述1。企业文化的定义2。企业文化的发展过程2。中国企业文化现状1。没有文化管理2。文化乌托邦3。全盘西化。创建具有中国特色的企业文化模式1。聚焦中国传统文化。整合。其次，要建立多元化的资金来源，我国房地产企业应结合自身实际情况，通过有效探索积极拓展各种可能的融资渠道，帮助我们解决财务困难:1 .积极发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函和商业汇票等。1.北京城建集团有限公司北京城建集团是一家大型综合性建筑企业集团，拥有城建、城建房地产、城建设计、城建花园、城建购房和城建资金六大产业。它有一条完整的产业链，从早期投资规划到后期服务运营，贯穿整个河流。 “ENR全球与国际，制造企业生产重组:面对新形势，中国制造企业应该更新与重组” 采用先进的生产方法 构建适合中国国情的新型生产方式，跨越“第一次生产方式革命”阶段，迎接“第二次生产方式革命”和现代生产方式的挑战 那么，中国的制造业必然具有根本性。
为什么说代建制是一种可能改变中国房地产发展模式的探索？
为什么说代建制是一种可能改变中国房地产发展模式的探索？从理论上讲，中国目前的房地产开发是“香港模式”，即开发商在垂直的整个产业链中完成资本、土地、开发、经营和财产的开发模式，当然他们是最大利益的所有者。代理商来自欧洲和美国，尤其是美国。在美国，房地产开发模式有详细的分工，每个部门都有自己的分工
我国房地产企业融资方式分析
浅析我国房地产开发企业信用管理模式探索范文
摘要:运用文献调研和市场调研访谈的方法，研究了房地产开发企业信用管理的现状，梳理和比较了地方已出台的信用管理模式，明确了政府信用管理的重点和难点，最终完成了基于全国全行业的房地产开发企业信用管理体系的建设。 从而为加快全国房地产开发企业信用管理体系建设，构建以信用为核心的新型市场监管体系，促进房地产业稳定健康发展提供政策参考。
关键词:房地产开发企业；信用信息；管理模式；
1导言
自1998年房改政策实施以来，中国房地产业取得了快速发展，并迅速成为支撑国家经济发展、关系国计民生的重要产业。然而，在快速发展的同时，房地产行业也暴露出一系列问题，如开发交易行为不规范、不诚实行为频发、信用管理体系不完善、不同地区管理标准不同等，给公众和市场管理部门带来了巨大的负面影响。企业诚信问题越来越受到政府和社会的关注，尤其是党的十八大以来，党和国家都非常重视诚信建设。十八届三中全会强调要“建立和完善社会信用体系，表扬诚实，惩罚不诚实”。十九大报告指出:“推进诚信建设和志愿服务制度化，增强社会责任意识、规则意识和奉献意识”。国务院和中央部委的有关政策法规相继颁布。在整个房地产开发行业，信用管理已经成为一股热潮。成都、合肥、济南、南京、南宁、秦皇岛、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、Xi安、长春、长沙、郑州、重庆、珠海等市政府部门相继出台并实施了房地产开发企业信贷管理政策。除政府政策外，中国农业银行等相关金融机构也出台了房地产开发企业信用评级措施。
表1:信贷管理的典型模式
通过调查和访谈发现，虽然出台了相关政策和评级方法，但实施效果并不显著。目前，普遍存在以下问题:(1)信用管理法律法规尚不系统；(2)政府宣传监督不足，政策影响力小；(3)缺乏信用管理专业人员；(4)奖惩措施不到位，失信成本低。(5)评价标准因地区而异；(6)信用信息市场化程度低。因此，本文拟从政策梳理的角度对现有的管理模式进行对比分析，总结信用管理的难点和解决方案，并在此基础上提出基于民族团结的房地产开发企业信用管理体系框架。
2信贷管理模式分析
各地颁布的信用管理办法对信用信息的定义高度一致。也就是说，“房地产开发企业信用信息是指房地产开发企业在其房地产开发和管理活动中形成的可用于分析和判断其信用状况的信息”。本文采用了这一定义。
对于信用管理，地方政府在实践过程中探索了一系列管理模式和管理经验。在这些探索者中，既有地方政府主导的模型，也有第三方组织，如贸易协会主导的模型，如表1所示。
2.1地方政府主导模式——成都市
2005年，成都市城乡建设委员会出台了房地产开发企业信用档案管理政策。这一政策在实施过程中的效果并不显著。因此，成都在2009年和2017年两次更新了管理方法。目前，《成都市房地产开发企业信用信息管理办法》(成建卫[〔2017〕135号，以下简称《成都办法》)已经实施。
在《成都办法》中，信用管理主要分为四个部分:信用信息的收集与识别、信用评分正负标准、评级信息的公示和奖惩管理。框架和过程如图1所示。
图1:成都房地产开发企业信贷管理框架及流程图
模型特征:
一是政府主导，各级主管部门联动，信用信息共享。根据《成都办法》，市城乡建设委员会发展办公室是成都市信用管理的主管部门，负责成都市的信用管理工作。各区县主管部门定期从住房管理、规划、土地、工商税务等部门收集信用信息，并报送市建委发展办公室。各部门之间建立信息收集和合作机制，实现信用信息的互联和共享。
二是重点监管名单制度。根据信用评分规则的要求，评级结果为“信用评级差”的企业将纳入重点监管名单，并向相关部门公示和抄送，接受三年重点监管。
第三，信用评级将动态调整，并抄送给相关市场参与者。市建设行政主管部门应当制定信用加减标准，对房地产开发企业的信用进行动态评级，实时动态公布评级结果，并将重点监管企业名单抄送市房管、国土规划、税务、工商、人民银行和银监局等部门，提供相关决策依据。
第四，差异化标签管理措施合理有效。市主管部门应当根据房地产开发企业的信用等级实行差异化管理。鼓励信用评级良好的企业，对当年信用评级较差或达到信用预警值的房地产企业实施重点监管措施，限制开发资质、资金、土地和招标环节。成都市城乡建设委员会发展办公室既是信用管理部门，又是权利主体，在实际运行过程中，可以出台奖惩措施，对信用好的企业起到激励作用，对信用差的企业起到约束作用，起到监督和改善作用。
图2:深圳房地产开发企业信贷管理框架及流程图
2.2行业协会主导模式——深圳市
2006年，深圳市国土资源和房地产局发布了《深圳市房地产行业诚信宣传办法》(征求意见稿)。本实施办法是2013年发布的《深圳市房地产行业诚信档案管理办法》(深规图[〔2013〕187号，以下简称《深圳办法》)。《深圳办法》将信用管理分为收集、归档、公示、查询、管理和信息系统建设六个部分。框架和过程如图2所示。
模型特征:
首先，政府与行业协会合作，责任明确。《深圳办法》规定，市政府房地产行政主管部门负责房地产行业的诚信管理。市房地产行业组织负责全市房地产行业企业和个人信用信息的记录、评分和公示。
二是管理范围覆盖全行业，信用管理平台建设相对完善。在深圳市规划国土资源委员会主办、深圳市规划国土房地产信息中心主办的深圳房地产行业诚信宣传平台上，披露了详细信息。披露对象包括开发行业、经纪行业和评估行业三大行业的企业和员工，基本实现了房地产行业的全监管。
三是实施行业失信预警系统，建立严重失信企业名单。深圳的行业组织建立了房地产行业失信预警系统和严重失信企业名单。对于信用评分超过一定值的企业或个人，行业组织将向当事人发出警告通知，并向主管部门报告。严重不诚信企业将被列入不诚信企业名单并向社会公布。
表2:现有信贷管理模式的比较
第四，奖惩机制缺乏有效联动，失信和违法成本低。《深圳办法》详细阐述了信用评级，形成了系统全面的正负目录《深圳房地产开发行业信用信息目录》，但其奖惩措施缺乏全面性和有效性。此外，由于信贷管理部门是深圳行业协会，其自身的话语权和社会影响力有限，无权执法，导致奖惩措施落实不到位，“鼓励人们守信，惩罚失信者”的基本原则无法落实。
2.3信用管理模式概述
除成都和深圳外，本文还梳理了武汉和郑州的信用管理模式，并进行了对比分析，如表2所示。可以发现，不同地区实施的管理政策在实施主体、信息分类、基本得分、统计周期等方面存在不同程度的差异，导致地区间政策兼容性差。尤其是对于跨地区发展的大型房地产企业，他们往往面临不同城市标准和不同应对策略的尴尬局面。因此，有必要从顶层设计的角度为房地产开发企业制定信用管理政策。
3探索全国性信贷管理系统框架
3.1系统基础
通过对房地产开发信用管理现状的研究和分析，以及对现有信用管理模式的经验总结，可以发现，要构建一个有效的房地产开发行业信用管理体系，有必要从以下几个方面进行总体设计。
3.1.1“全国象棋比赛”信用管理组织模式
“全国象棋比赛”是邓小平在《为第一个十年的第二个十年做准备》中提到的一个短语。它是指在中央政府的统一领导下，全国和各部门的统筹安排、合理布局、相互配合和考虑。在房地产开发企业信用管理领域，中央政府可以启动建立国家房地产开发企业信用管理中心，以住房和建设部等部委为主管单位，地方有关行政部门为主管单位。中心将统一信用管理政策、信用报告机制、评价指标和奖惩措施，实现高效协调和规范管理。
此外，多部门信息共享协作机制的构建，一方面可以确保各部委、各地区、各企业之间信用信息的有效使用和共享，另一方面也可以确保各部门在实施房地产开发企业奖惩时的协调联动，做到落地奖惩到位。
3.1.2科学规范的信用管理评价机制
传统指标主要关注企业规模、资质、发展经营能力、财务状况等。，并没有足够重视房地产开发企业的可持续发展能力。企业的可持续发展是指企业在创造人工环境和追求利润的同时，还必须保证自然环境不会受到破坏，从而在自然环境和人工环境之间形成平衡的发展关系。目前，我国房地产企业在能源消耗、农民工管理、市场管理、技术创新和企业战略等方面存在诸多问题，不仅影响了我国房地产企业的长远发展，也削弱了其市场竞争力。因此，为了体现其导向作用，有必要在房地产开发信用管理评价指标中适当考虑增加可持续发展能力评价指标，如绿色建筑、智能建筑、全装修住宅建筑、建筑产业化规模、建筑能耗评价等。
3.1.3合理有效的信贷管理奖惩机制
信用激励机制是推动企业积极开展房地产开发信用管理的核心措施。基本原则应该是遵守承诺的“预期收入”大于遵守承诺的“预期成本”。
至于激励措施，它们应反映出与房地产开发业务的高度相关性，重点是土地市场的进入、金融政策的支持和预售(销售)许可证的购置门槛。
对于信用不良企业，失信惩戒措施可以减少市场损失，净化房地产市场环境。基本原则是违背诺言的“预期成本”大于违背诺言的“预期收入”。纪律处分应注意约束措施的差异化设置，并根据失信程度采取不同的纪律处分措施。对于造成重大社会损失或信用缺失但拒不整改的严重失信企业，可以实行黑名单制度，限制其在一定时间内进入房地产开发市场，以保护市场健康发展，避免市场信用环境恶化。
3.1.4良好的社会信用环境
政府应充分利用政府官方网站和社会媒体，加大对房地产开发企业信用管理的宣传力度，让全社会了解法律、守法，树立信用管理理念。主管部门应定期宣传和培训企业管理者的信用管理知识，鼓励企业设立专职部门或专职人员进行信用管理，与政府进行信用管理对接，促进信用管理的实施。
图3:国家房地产开发信贷管理系统框架概念
3.1.5完善信贷管理支持政策
(1)资质管理制度与信用评级挂钩
目前，各地的信用管理体系和资质评级体系存在一定的冲突。例如，在资质评级体系中，评价依据只涉及企业规模、人员设置等客观条件，而忽视诚信经营、良好信用等方面，导致一些企业“认资质不认信用”。资质管理制度不能真实反映企业情况。因此，将信用评级与企业资质认定相结合，可以大大提高评级和资质审批管理的效率和科学性。
(2)土地政策与信用评级挂钩
土地使用权是房地产开发和管理的基础，是房地产开发企业的核心资源。在土地资源的开发、利用、治理、保护和管理中制定相应的行为准则和准入壁垒，特别是在招投标、工业用地申请等环节考虑企业信用评级，可以有效提高企业对信用管理的重视程度。
(3)金融政策与信用评级挂钩
资本密集型是房地产行业的典型特征之一。因此，对不良信贷企业严格的金融政策限制将有效减少不良信贷行为的发生。信贷管理部门可以与中国人民银行、银监会、地方商业银行等建立合作机制。，颁布相应的具有约束力和激励性的法律法规，建立资金方面的强制性措施，加强信贷管理。
此外，在发放预售许可证和进行竣工备案验收的过程中，还应出台相关法律法规，形成从根本上制约房地产开发企业不良信用行为的多方法律监管体系。
3.2信用管理体系的框架构想
在此基础上，结合我国社会主义基本国情，提出了全国房地产开发企业信用管理框架，主要包括建立全国房地产开发企业信用管理中心、建立多渠道信用报告体系、建立信用信息分类综合评价体系、建立信用信息评级体系、建立全国和地方房地产开发企业信用公示机制。框架见图3。
一是建立国家房地产开发企业信用管理中心:国务院和各部委将进行顶层设计，制定统一、普遍的信用管理政策和配套政策，由地方行政中心实施。形成国家行政中心——地方行政中心的组织结构。
二是建立多渠道信用报告体系:信用信息收集渠道包括企业自我报告、自然资源部、国家发展改革委等相关管理部门复制、公众投诉、行业协会提供等。国家和地方行政中心共同建立信用报告数据库，实现信用信息的相互共享。
三是建立信用信息分类和综合评价体系:对房地产开发企业收集的信用信息进行分类，包括基本信用信息、良好信用信息和不良信用信息。根据企业信用信息综合评价标准，对企业信用状况进行综合评价。
四是建立信用信息评级体系:根据企业的综合得分，按照得分划分企业信用等级，并将企业信用结果录入国家信用信息管理数据库和信用信息管理平台。
第五，建立企业信用公示机制:建立信用信息管理和公示平台，动态更新企业信用评级信息，确保公众获取。引入信用预警机制、黑名单制度、诚信激励失信惩戒制度。此外，应建立公众投诉和媒体披露的渠道，以便社会能够共同监督，全民能够信守承诺。
4结论
目前，我国房地产开发企业信用管理体系建设还不完善，各地区仍处于探索性发展阶段，国家规范统一的顶层设计尚未建立，这一阶段需要政府政策的大力支持。因此，本文主要从政府管理的角度来探讨房地产开发企业信用管理体系的构建，即不以盈利为目的、市场化手段较少的公共管理模式。然而，可以预见，随着信用管理平台和法律体系的日益健全，市场化力量将在房地产开发企业的信用管理领域发挥重要作用。
参考
[1]。张莉王伟。房地产开发企业信用评价指标体系研究。中国房地产(学术版)。2013.08
[2]。邓玉松。建立社会信用体系的国际经验及启示。经济研究参考。2002.17
[3]。姚辉。国内外企业信用信息管理初探。现代智能。2007.12
[4]。东刘梅郑雷。建筑企业信用评价模型选择研究。建筑经济。2011.08