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46500字论文范文住房溢价:住房投资属性的进一步分析

论文类型:论文范文
论文字数:46500字
论点:住房,投资,需求
论文概述:

在我国的现实状况下,城市化进程远远没有完成。如果将由于城市化而带来的城市人口的不断增加纳入分析框架,显然也是推动住房需求扩大,进而推动住房价格上升的一个重要因素。随着人们

论文正文:

第一章导言

问题的第一部分

一、选题背景

由于城市住宅的特殊性,在一定程度上,它兼具消费功能和投资功能属性。从消费者的角度来看,住房消费品和投资品的属性在很多地方有不同的表现形式。本文所指的消费者对住房的需求,是指为自己的住宅购买住房而形成的需求。然而,对投资性住房的需求是基于住房资产的保存或增值。它的购买主要考虑住房的增值属性,很少考虑生活费用。一些投资者甚至根本不居住或出租他们的房子。他们只是购买它们来保持价值或等待升值。从市场角度来看,作为消费品的房价上涨是合理的。在某种程度上,它反映了市场上消费者和生产者之间供求关系的变化。然而,在某些城市和时期,住房被用作投资。买家的需求不是基于正常的消费需求,而是基于房屋资产的增值和保值。升值预期不断推高房价,偏离实际消费需求。社会对这种过度需求的调整成本可能非常高。最近美国次贷危机爆发后,学者们对资本市场的运作有了进一步的了解。行为金融学的研究表明,金融市场的投资者通常是“非理性的”。这种不合理性,再加上金融市场的正反馈机制,将会延长市场的调整周期,造成巨大的波动。如果城市住房作为投资产品在市场上交易,这种现象可能会在短期内发生:今天的价格越高,对未来价格增长的预期就越高。在这种预期下,房价将继续上涨,泡沫将会增大,直到最终的市场泡沫破裂,而市场调整带来的价格也会非常高。
关于房地产和房价的辩论往往在于一方对住房消费属性的过度关注。如果对作为消费品的住房的需求也完全由政府主导或分配,就不可避免地会面临回归到“福利分房”的社会资源分配状态,而这种政府对住房市场的分配至少会因20世纪90年代末的房改而改变。如果把住房的投资属性和金融市场发展的“非理性”视为投资产品和巨大的调整成本,主张政府在一定条件下积极干预市场是合理的。

二、理论和实践意义

准确判断和控制房地产市场是实践中的一个重要问题。与此同时,经济领域经常讨论的问题之一是投资和消费的最佳比例,对住房这种既具有明显投资属性又具有消费属性的商品的研究,可以增加对与住房有关的投资和消费属性的理解。

(a)
专题的理论意义,通过研究具有投资和消费属性的住房商品,增进对住房价格所含投资和消费属性的理解。资产资本定价理论应用于房价研究。通过间接效用函数的推导和计量估计,得出了消费者需求和投资需求在购房中的比例,增加了住房需求分析的定量手段。

第二章研究了第一节中的房价...................20-27
和...................24-27
一,其在第二部分中测量房价……20-24
,住房收入弹性和……24
二,住房投资和……24-25
三,房价分解与资产……25
四,中的事件研究和事件研究……25-27
第三章住房需求的收入弹性...................27-53
第一节数据描述和……27-37
一,数据显示……27-36
二,型号……36-37
第二节实证检验和...................37-53
一,实证检验……37-51
(a)要解释的变量是人均住宅投资……37-41
(二)模式是住房投资……41-42
(三)所解释的变量是人均商品房……42-45
(4)该模型基于人均住房销售……45
(5)时间序列.........45-51
二。分析.........51-53
第四章……53-91在房价形成中的作用

摘要

本章和第五章的结论表明,利率调整对房价控制无效。这与中国的利率控制有关。迄今为止,中国已严格控制贷款利率下限和存款利率上限。国家统计局的统计数据显示,2011年,中国的消费物价指数比前一年上升了5.4%。但是,相应银行的一年期定期存款利率为3.5%,实际存款收入为负。存款实际利率极低也导致了中国对投资产品的需求,而对住房投资的需求也在一定程度上源于此。加快利率市场化改革,避免资源错配和住房投资需求旺盛,是一项重要的长期控制策略。
认识到这些市场条件,政府需要看到客观法律的力量,避免向公众承诺“保持房价稳定”或“实现房价下跌”,并在将其列为房地产政策的监管目标时更加谨慎。
在我国目前的形势下,城市化进程还远未完成。如果将城市化带来的城市人口增长纳入分析框架,显然这是推动住房需求扩大进而推动房价上涨的一个重要因素。随着人们收入和生活水平的提高,对住房建设质量的要求也在不断提高,从而推高了住房建设成本。这也是推高房价的一个因素。
通过以上实证检验,我们发现通货膨胀溢价和贷款便利溢价对住房溢价有一定的解释力,这种定价是基于一定的市场需求。市场交易者并不是系统性非理性的。由于这是一种正常的市场行为,在政策调整价格时,应该考虑到反通胀需求、借贷便利等因素带来的溢价因素,并采取适当适度的政策,以免过度调节和扭曲市场在资源正常配置中的作用。

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