论文范文物业管理中的法律关系处理

论文类型：论文范文

论文字数：

论点：业主,物业,企业

论文概述：

民事法论文：处理好物业管理中的法律关系 由硕士毕业论文中心，硕士论文组整理提供，本文阐述了处理好物业管理中的法律关系

论文正文：

民法论文:处理好物业管理中的法律关系由硕士论文中心和硕士论文团队提供。本文阐述了如何处理好物业管理中的法律关系

自1981年深圳第一家物业公司成立30年来，物业行业已发展成为真正的朝阳产业，成为解决中低收入群体就业问题、提高城市管理水平、促进社会和谐稳定的主力军。它也是一个重要的产业，在国民经济发展中占有一席之地。然而，正因为物业行业需要面对大多数业主的特殊性，物业公司在经营管理过程中面临着大量的纠纷。这种现象，一方面使物业企业遭受经济损失，另一方面影响了物业企业的社会信誉，严重制约了物业企业的有序健康发展。
本文阐述了物业企业管理中应妥善处理的几个法律关系，说明物业企业可以避免纠纷，正常开展管理服务，从而使企业进入健康发展轨道。
1。
目前对物业企业管理法律的认识基于物业管理(物业管理论文)协会2008年发布的物业管理行业生活状况调查报告(抽样调查报告)的数据。该行业15%为管理人员，85%为操作人员，学历不到高中，下岗失业人员、农民工、残疾人、无技术、无专业知识人员，操作人员平均年收入(根据西部地区数据)为9058元。
根据上述数据，房地产行业是劳动密集型行业，是吸收社会剩余劳动力的主要行业之一。文化素质较低的行业员工比例相对较大。此外，操作人员的主要工作是清洁、安全、绿化等杂工类型，劳动强度大、工资低、社会认可度低，导致员工对工作不能完全满意，流动性高，管理难度大。
也正是由于这些原因，法律意识薄弱、法律观念薄弱、学习能力薄弱、培训效果不佳的情况屡见不鲜，往往导致与业主在工作中发生纠纷，影响企业的管理效果和信任度。如果某一级企业的分支机构经理认为供热是一种特殊设施，供热费用由供热公司收取，用户房间的供热设施由供热公司维护。但是，服务意识很强，认为物业公司是改善物业与业主关系的一种措施，解决业主供暖不足等小问题，是应该做的。因此，在过去几年中，在接管住宅区时，供暖系统没有出现重大问题。
直到有一天，大楼的室外检查井缺水，淹没了地下室业主的财物，造成巨大损失。物业公司将所有责任推给供暖公司，认为水井的维护责任应由供暖公司承担，所有损失应由供暖公司承担，导致与业主发生纠纷。法院裁定室外检查井属于单位所有人，应由物业公司维护，物业公司应承担主要责任。
由此可见，由于法律意识薄弱，
法律法规知识不全必然会给企业带来经济和声誉损失，降低物业企业的诚信。以此为例，公司加强了法律法规的学习和培训，提高了全体员工的法律意识。通过培训，他们掌握了相关的法律法规，并在工作中灵活运用，使管理者感到轻松多了。
二。与开发企业的法律关系
物业公司接管了项目，并在前期与开发商签订了物业管理委托合同。此前，工程竣工后，按照《物业管理条例》第二十八条规定的物业管理委托合同和验收制度进行验收。
在传统做法中，一旦承接工作完成，开发商与物业公司之间的联系将保持在单一的委托合同上，使得物业公司实际上承担了许多本应由开发商承担的维护义务。
《物业管理条例》原则上只规定了验收制度
。在验收物业时，由于物业企业相对于开发商的弱势地位，存在的问题往往得到冷静处理，缺失的工程数据无法得到正确跟踪，存在的质量缺陷无法得到正确实施和完善。然而，房地产企业也是一个低利润行业，没有大量资金投资于设备和设施的维护。这给日常管理留下了隐患，受到业主的批评和投诉，甚至引发了严重的纠纷。如果建筑物中存在常见的散水下沉问题，保修期只有一年，建设单位可以随意延长保修期，只留下物业公司支付维修费用。屋顶渗漏的保修期为五年，但建设单位与开发商一起，以管理不善造成渗漏为由推迟维修，导致物业投诉，甚至被业主起诉。
2011年1月1日，《[物业验收办法》正式实施。《办法》第十八条规定，现场检查应当综合运用检查、观察、使用、测试和测试等方法，重点检查物业共用部位和设施的配置标准、外观质量和使用功能。
还规定，在现场检查中，物业服务企业应将物业共用部位和共用设施设备的数量和质量不符合规定或规定的情况书面通知建设单位，建设单位应及时解决并组织物业服务企业进行复检。《开展财产检查办法》的实施为开展检查工作提供了有效的法律依据，并制定了具体、详细的程序和操作。具有很强的针对性、实用性和可操作性，最大限度地指导物业服务企业进行检查工作。
因此，为避免业主因
日前管理的物业存在缺陷而投诉或产生纠纷，物业公司在经营中应严格遵循《办法》规定的程序和方法，理顺与开发商的关系，认真依法实施检查，对存在的问题进行复查直至合格，以帮助企业规避相关责任，依法有效维护企业利益。
三。与业主的法律关系
物业公司在日常工作中面对大多数业主。一般业主认为，只要缴纳物业管理费，所有服务工作都应由物业公司完成，没有按物业的支付等级提供服务的概念。例如，如果室内水龙头超过保修期，一些业主认为物业公司应该免费更换。在住宅区的环路上免费停车，物业公司将被要求在车辆划区后对车辆进行补偿。如果屋顶漏水，应该由物业公司来修理。如停车位不足，车辆无法停放，业主拒绝缴纳物业管理费等。最有效的限制手段是拒绝支付物业管理费。
物业服务企业与业主
的关系由业主公约、物业服务委托合同、物权法、物业管理条例及其他相关法律法规维护，是根据委托管理合同约定的内容行使服务管理权的有偿服务关系。物业公司和业主是平等的主体，其核心是所有权的界定、管理协议和围绕物权提供有偿服务。由于物权法是一部特殊的法律，其受欢迎程度相对较低。在实际工作中，无论是大多数业主还是物业管理公司的经理，对于《物权法》规定的业主依法拥有的所有权的定义，即建筑物区分所有权的定义，并不完全清楚。《业主公约》和《物业管理委托合同》规定了经营权和有偿服务，但在实际操作中，业主往往注重物权归属，以追求个人利益。所有者认为真正的权利属于我，我可以随意处置它。矛盾和争端经常由此产生。
那么，面对管理层与业主之间复杂的矛盾，物业公司如何才能有效实施管理服务，避免业主之间的纠纷呢？首先，物业公司要对相关法律法规有清晰的了解和透彻的理解，加强对管理人员的法律法规知识培训，使日常经营中行使的管理权能够以法律为依据，有证据进行检查，不越权，不违法。
其次，结合管理中经常出现的矛盾，宣传法律法规，把复杂的法律法规转化为符合实际情况的真理，通过身边的例子说服和教育业主。
例如，建筑外墙广告的管理、门头招牌不影响相邻业主视线通风的管理、主次管网的定义、建筑管网等。特别是通过公示来提高业主大会、物业合同的法律效力。
许多业主在入住时签署了业主公约，但他们只是履行了一项程序，根本不知道公约的条款。即使有了谅解，业主公约的效力也没有提高到法律层面。当涉及个人利益时，业主大会往往不被视为合同的内容，导致纠纷。通过处理个体业主的纠纷，法律法规的规定和正确的理解方式被广泛宣传和普及到社区的每一户人家，这是业主提高法律意识处理问题的第一个层次。
第三，提高管理水平，增强服务意识。在理解(法律)和推理的基础上，用情感去说服人们，用情感去说服人们，把复杂的冲突转化为简单的邻里纠纷，通过说服和解释来解决冲突。尽量避免纠纷上升到法律层面，影响与业主的关系，影响企业的信任。
四。企业内部法律关系
这里所指的企业内部法律关系是指与员工劳动合同的法律关系。《劳动合同法》第十条明确规定，建立劳动关系应当签订书面劳动合同。然而，一些房地产企业，特别是小企业，仍然没有签订劳动合同。由于物业企业的特殊性，受教育程度低的员工比例相对较大，员工流动性也相对较大。一方面，工人对法律制度不够了解，不愿意签订劳动合同。他们认为，只要工资按月支付，签订劳动合同就会限制他们随时离职。另一方面，企业不愿签订劳动合同，认为在签订合同时必须承担更多的养老保险(保险凭证)。此外，保健和清洁岗位技术含量低，工作人员流动性大。即使签订了合同，也很难限制流动员工。
上述两种意识的存在往往给
劳动合同纠纷留下隐患。劳动合同纠纷给企业带来的不是经济利益和节约，而是企业发展的障碍。简而言之，一旦因未签订劳动合同而发生争议，用人单位应当支付劳动者双倍的工资。与此同时，单位内的其他员工也会因同工同酬而产生负面心理影响，直接影响工作效率。最重要的是，这种意识的存在给管理者留下了不依法经营的幸运借口，必将影响企业的长远发展。
5。依法管理，创造和谐。
可持续发展随着城市化进程的加快，房地产行业面临更多的发展机遇。房地产行业的从业人员数量不断扩大，提供了越来越多的工作岗位，在国民经济发展和社会稳定和谐中发挥着越来越重要的作用。当然，竞争越来越激烈。及时、细致地了解相关法律法规和依法管理是物业企业在激烈竞争中取胜的基础。合理运用法律法规解决经营中存在的矛盾，妥善处理好与开发商、业主和员工的关系，是物业企业可持续发展的法宝。
我们有理由相信，随着
全面社会法的不断完善和全体业主的共同努力，房地产业必将在不远的将来发展成为国民经济的支柱产业之一，为社会的和谐进步贡献自己的力量。

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