海外房地产投资的发展现状和解决对策,日本或美国金融危机后如何应对房地产泡沫...

近年来，我国房地产市场发展迅速，但由于各种因素，国内海外房地产市场不利于投资者。因此，一些高净值个人把目光投向了经济发展水平高、房地产市场发展稳定的市场，开始了海外房地产投资。

本文对中国目前海外购房市场的类型、现状和特点有了详细的了解。本文以中国投资者在海外购房市场遇到的典型案例为问题研究的起点，对海外购房的全过程进行了理解和分析，探讨了中国投资者在海外购房过程中遇到的各种问题。本文的主要内容如下:首先，分析了海外购房者的现状、特点和主要类型。其次，通过回顾、总结和分析当前市场海外投资不同方式的典型失败案例和各种结果。第三，发现海外购房过程中存在消费者投资不合理、行业混乱、企业经验不足、政策研究忽视等问题。最后，根据发现的问题和产生问题的原因，针对海外购房者投资前、投资中和投资后的不同阶段，为企业、行业、政府等相关机构提出了一些平稳投资的对策和相应的发展建议。对于中国投资者在海外房地产投资过程中，可能面临的风险进行有效防范，并提供参考和借鉴依据，以避免中国投资者在海外房地产投资过程中的利益受损。

近年来，我国房地产市场发展迅速，风险稳步上升。同时，由于政策的影响，国内房地产投资有限。因此，一些投资者把目光投向了另一个经济发展水平高、房地产稳步发展的东方市场。那是海外房地产投资。

本文详细了解了中国海外购房者的类型、现状和特点，并讨论了中国投资者在海外购房者市场遇到的典型案例。本文的主要内容如下:首先，介绍了海外房地产所有权的特点和主要类型。然后，对市场上的几个典型案例进行回顾和分析，以了解整个海外房地产投资的过程。在总结这些案例后，作者指出了该行业面临的管理混乱、投资不合理等问题。最后，根据我们所讨论的内容，笔者为政府和企业提出了一些相关的建议和意见，相关投资者可以为降低投资风险提供参考。

关键词:海外房地产；发展状况；解决方案。

自1978年改革开放以来，中国经济发展进入快车道，国民收入大幅增长，企业数量大幅增加，社会经济总体发展平稳较快。中国共产党第十八次全国代表大会以来，在习近平总书记的伟大领导下，中国在政治、经济、文化、科技等方面取得了巨大成就。在这样的背景下，我国的个人和企业都在享受新中国带来的各种利益。同时，随着当前全球化的进一步推进，中国的“十二五”规划也顺应了时代潮流，提出了“走出去”战略。同时，国家发展改革委、外交部、商务部等部委联合发布了《促进丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路共同建设的愿景与行动》。在这一顶级设计的指导下，我国公民，从大企业到小富人，都开始向海外探索。另一方面，从全体公民的角度来看，为了稳定房价，2013年2月26日，国务院颁布了新的《国家五大条例》，并予以严格遵守。地方政府也密切关注党中央的“房子是用来居住的，不是用来投资的”。在这一理念的号召下，对房地产市场投资交易的限制开始了。对于住宅，禁止使用住宅进行投资。对于可能使用住宅进行投资的个人，实行了严格的财务和信贷管理，甚至采取了直接的行政政策来限制业主的住房拥有量。通过这一系列手段和措施，市场投机得到了有效防止，但也直接影响了一些需要保值和投资市场的消费者。在有效控制我国房价过度上涨的过程中，政府当局为更多的老百姓赢得了最大的利益。然而，这项政策的实施对国内有投资需求的房地产企业和消费者的经营产生了很大的负面影响。因此，在这种背景下，投资者必须放眼国际市场，寻找新的投资渠道。然而，中国的总体经济自由化和全球化只是在改革开放近40年和加入世贸组织不到20年的时间里计算出来的。在全球市场上，个人和企业都有很多问题，比如在投资过程中缺乏经验。因此，在海外房地产投资屡遭挫折的情况下，应该对海外房地产投资市场进行研究，以便及时了解市场情况，规避风险，使中国投资者能够顺利投资未来的海外房地产领域，获得预期回报。

近年来，随着国民经济的全面快速发展，根据新颁布的《中国共产党统一战线工作条例》，我国出现了一个新的阶级。该群体包括民营企业和外资企业的管理和技术人员，总人数超过5000万，员工超过1.5亿，资本超过10万亿，拥有全国50%以上的专利。每年，这个国家产生30%以上的税收。这个阶层的一些高收入者有大量的资金。因此，这个阶层的一些高净值人士为了自身劳动成果的安全，投资和管理了自己的资产，从而实现了资产的保值和增值。一些高净值人士从国内市场发展前景和市场风险不确定的投资角度出发。个人投资者更愿意投资海外。根据碧桂园的数据，碧桂园森林城项目启动后2个月内，组织了3万多人次的购买投资者调查小组。一个月的销售额接近70亿英镑，超过了当地市场的年销售额。这显示了国内消费者对海外房地产项目的热情。此外，从儿童获得国际多元化教育和未来有更好的养老环境的角度来看，在这些多元化投资动机的驱动下，越来越多的投资者走向海外市场，寻求海外房地产投资项目。个人投资者在海外房地产投资过程中，虽然起步时间比企业早，总量大，但问题更加多样复杂。因此，对于海外房地产投资来说，观察和研究这一现象是非常必要的。

自2003年以来，中国投资者海外投资的步伐一直朝着全球市场前进。数据显示，2003年至2007年，中国企业在海外房地产市场的总投资约为65亿元人民币。2014年达到165亿美元。其中，最重要的海外房地产投资物业是商业项目中的写字楼和酒店物业。“十二五”后，中国政府继续实施“走出去”战略，更有效地促进了中国企业的海外投资。因此，在中国投资者开始大量进入海外市场的背景下，了解海外房地产投资的过程和特点，研究投资领域和过程，发现投资过程中的问题，探索可能的对策，具有深远的意义和影响。

房地产是一个古老而年轻的概念，它可以追溯到人类经济社会的早期阶段，因为此时已经有了一种物质形式的房地产。它的青春体现在这样一个事实上，虽然这一概念在实践和经济市场中非常普遍，但在法律上仍未明确界定，因此《中华人民共和国城市房地产管理法》对这一概念没有明确界定。事实上，房地产的概念经常在经济领域使用。字面上，它是房地产和房地产的总称，主要包含两大特征:自然特征和经济特征。其中，自然特征是位置固定、不可移动、长期使用、资源有限和财产差异。其经济特征是生产周期性、资本密集性、相互影响、易受政策影响以及价值保持和增值。在中国大陆，它通常被称为房地产或固定资产，在台湾，它通常被称为房地产，在香港，它被称为房地产。在英语中，它通常被表达为“房地产”。一般来说，现有的主要房地产形式有:(1)简单房地产(simple real estate)，即没有地上建筑物但能给土地所有者或实际使用者带来利益的土地；(2)简单房地产，如地上建筑物，在特定情况下单独考虑；(3)房地产与不动产合二为一，即建筑物及其土地被视为一个整体；《固定资产投资效应理论》中固定资产投资的定义如下。固定资产投资的含义:是指经济实体为一定目的使用资金购买和建设固定资产的活动。其中，经济实体主要包括三方:政府机构、企业和个人。固定资产投资是指建设和购买固定资产。房地产经济学将房地产投资定义为房地产投资和房地产金融投资。房地产投资的含义:指房地产投资者为了获得预期的投资收益，不断将资本投入房地产开发管理领域和房地产金融资产的经济行为。房地产投资是整个国民经济投资的重要组成部分，主要由两部分组成:一部分是房地产产业投资，另一部分是[房地产金融投资。本文从产业投资过程中的失败案例入手，最终落脚点将是房地产金融投资。一般来说，海外房地产投资是投资者在住所以外的地方购买固定资产并期望获得收入的过程。这是一个购买房地产或房产的扩展过程。明显的特点是购房者和待购房产项目在不同的国家。因此，下面的投资者指的是几代人的个人和企业。以下房地产投资有时会被海外购房所取代。本文将从整体上观察这一扩大的房地产交易活动，找出这一商业活动中存在的问题及对策。

目前，我国对海外房地产投资的研究比较广泛。

(1)从宏观角度看，朱爱勇(2009)通过对30多个地区的数据分析，认为房地产投资与国民经济增长之间存在双向格兰杰因果关系。也就是说，房地产投资将有利于[的经济增长8]。何希友(2014)总结了中国房地产项目在海外的分布特点、中国对外直接投资过程中的规模分布和投资主体分布。通过对大量数据的分析和解读，进一步得出结论:在国内推力和国外吸引力的影响下，由于外交政策和[9]明显的市场魅力等诸多因素，海外房地产投资在未来一段时间内将进一步扩大。邓肖鹏(2017)认为，海外房地产投资是近年来中国对外投资的重点之一。因此，从我国海外房地产投资的规模、分布和投资资产类型的角度，对我国当前海外房地产固定投资行业的宏观形势进行了细致的总结和概括。在风险应对方面，文章强调了正确选择投资方式的重要性。中国的海外房地产投资需要更多的实践才能获得[的经验。

(2)其他视角近年来国内研究现状姚芬(2012)从投资效率的角度对房地产投资进行了有效的研究。本文运用BCC-DEA模型对几个房地产投资项目进行了计算，发现目前房地产投资效率相对较低。债务结构是影响[投资效率的主要因素。马静(2014)使用向量自回归模型从货币政策的角度测量市场数据，最后得出结论，利率工具是货币政策调控的最有效手段[12]。俞红(2016)主要从房地产投资风险的角度，运用层次分析法、风险模型等方法，对中国海外房地产投资澳大利亚的风险进行了评估。结果表明，市场风险对投资者的影响最大，投资者在海外房地产投资过程中应更加重视市场风险的防范。王寿彭(2017)认为，中国的房地产投资受消费者消费水平和[市场企业数量等因素的影响。张常青(2018)的文章主要介绍了房地产投资信托基金，文章认为利用金融产品进行房地产投资是[房地产投资的有效途径。

海外房地产投资的国际研究成果在研究数量上远远超过中国，在研究时间和深度上也比国内学术研究更深入。从宏观角度来看，都灵(1978)和阿尔库(2006)认为房地产投资可以有效促进经济增长。格林(1997)发现，美国房地产投资领先于经济周期波动，而韩国落后于经济周期波动。威廉和杰弗里(2008)共同写了一本关于房地产投资和房地产投资在这个过程中需要面对的金融问题的书。在海外房地产投资风险的方向上，从彼得(1999)到房地产投资项目风险识别、评估、防范等方面的系统研究开始，许多学者在风险识别、度量等地方都取得了许多研究成果，例如，萨蒙法里德(Sammonfared)(2017)发表了一篇关于政治风险对固定资产市场影响的文章，通过研究英国英国退出欧盟的政治现象对房地产市场的影响。结论是，政治风险对房地产市场的影响相对较快。这种影响在教育和收入水平较高的地区更加明显。

本文主要运用定性分析的方法来了解和分析中国海外房地产投资市场的现状。在分析过程中，运用房地产经济学中的房地产周期理论对现有数据和案例进行定性分析。我们发现了中国投资者在海外房地产投资市场中存在的问题及其原因。本文采用的主要研究方法是文献分析法、比较法、案例分析法和调查访谈法，以真正了解中国海外房地产投资市场的实际情况。

可能的创新:从研究的角度来看，与以往的研究相比，本文将海外房地产投资和投资行业作为一个整体进行研究，而不是根据参与者进行单角度研究或根据不同市场进行局部研究，立场客观公正。此外，作者在写作过程中特别关注前人很少关注的个人投资者。可能存在的不足:目前，海外房地产投资市场仍处于严格的政策控制阶段，但在实际市场中，这一行业仍然活跃。从短期来看，我的文章在研究价值上仍然值得探讨，但是随着人民币自由化和资本市场自由化的推进，这个行业有了更大的市场。与此同时，由于我能力不足，在数据收集方面与预期仍有差距，科学理论的应用仍在提高空。此外，由于行业涉及的内容多、范围广，本文在很多方面都没有得到充分的介绍。

2.3.1通过中介机构[直接购买
2 . 3 . 2/br/]2 . 3 . 3购买中国企业海外实物和金融产品

2.4中国投资者海外房地产投资的特点
2.4.1买方集中在发达国家
2.4.2购买的房地产类型大多为住宅
2.4.3支付方式相对单一

2.5投资驱动因素
2 . 5 . 1
2 . 5 . 2[移民意向/br/]2 . 5 . 3
2 . 5 . 4其他原因

3.2个人通过中介投资介绍
3.2.1中介类型
3.2.2典型案例
3.2.3案例总结

3.3
3 . 3 . 1[碧桂园森林城项目/br/]3.3.2万达海外项目
3.3.4案例总结

3.4海外房地产投资中的问题
3.4.1投资者非常盲目
3.4.2买卖双方之间的信息不对称
3.4.3行业发展过快，行业存在诸多问题
3.4.4消费者权益保护困难
3.4.5投资者缺乏政策理解