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从征收程序与补偿标准探讨上海城市房屋征收补偿法律,上海的拆迁补偿是基于户主还是面积?

从征收程序与补偿标准探讨上海城市房屋征收补偿法律

根据新颁布的《国有土地房屋征收与补偿条例》,房屋征收与补偿的补偿依据是房屋建筑面积和房屋占用的土地使用权面积,而不考虑常住人口和户籍人口。一、上海市住宅用地拆迁新规定

从征收程序与补偿标准探讨上海城市房屋征收补偿法律

上海房屋拆迁补偿安置过程中,如何认定被安置人口?

确定要重新安置的人口的方法已经过期,目前适用的政策是核实贫困家庭安全补贴的目标。 上海不同地区的房屋征收中贫困家庭的认定标准存在差异。具体办法是各区各项目制定的《贫困家庭认定和补助办法》。 静安区旧城改造项目将对贫困家庭征收安全补贴,并按地区进行补偿。 根据新颁布的《房屋征收与国有土地补偿条例》,房屋征收补偿以房屋建筑面积和房屋占用土地使用权面积为基础,不考虑常住人口和户籍人口因素。 根据新条例,对被征用者的补偿包括对被征用房屋价值的补偿和搬迁。首先,淮安市房屋拆迁的补偿标准是什么?(1)房屋拆迁补偿计算标准1、房屋拆迁货币补偿=法定房产评估价格+约定的房屋装修补偿金额(或评估后确定的房屋装修补偿金额)2、房屋拆迁补偿差价=法定房产评估价格+约定的房屋装修补偿金额。1.《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条和第三十三条规定,拆迁人应当分别向拆迁人和承租人支付搬迁补助费和停产停业适当补偿 上海市政府发布的规范性文件《2010年上海世博会会址非住宅房屋拆迁评估与补偿实施细则》明确指出,您提到的《国有土地房屋征收与补偿条例实施细则》应是湖南王筝律师事务所李祥芬律师于2011年1月30日向国务院提出的议案。 而国务院尚未发布正式的《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》 附言:建议内容如下:建议国务院尽快发布。

上海的拆迁补偿是基于户主还是面积?

根据新颁布的《国有土地房屋征收与补偿条例》,房屋征收与补偿的补偿依据是房屋建筑面积和房屋占用的土地使用权面积,而不考虑常住人口和户籍人口。一、上海市住宅用地拆迁新规定

从征收程序与补偿标准探讨上海城市房屋征收补偿法律

上海房屋拆迁补偿安置过程中,如何认定被安置人口?

从征收程序与补偿标准探讨上海城市房屋征收补偿法律范文

摘要

2011年初,国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》),废除了行政强制拆迁的做法。此后,北京、天津、广州等城市相继出台了实施国务院规定的相关文件。针对国有土地和集体土地房屋征收与补偿两种情况,上海市政府还制定并公布了《上海市国有土地房屋征收与补偿实施细则》(以下简称《细则》)和《上海市集体土地房屋征收补偿暂行规定》(以下简称《暂行规定》)。与其他城市发布的相关文件相比,上海的这两份文件更加详细,体现了房屋征收过程中公开、公平和相对参与行政程序的基本原则。但是,从征收程序和补偿标准两个方面来看,仍然存在不足,需要进一步探讨完善。

一、[房屋征收程序/s2/]

(一)房屋被征用的原因

住房在居民家庭财产和生活中占有重要地位,显然不能任意征用。中国宪法第十三条规定,国家为了公共利益的需要,可以依法征用公民的私有财产,并给予补偿。《物权法》第42条规定,为了公共利益的需要,集体所有的土地、单位和个人的房屋以及其他不动产可以按照法律规定的权限和程序予以征用。国务院《征收条例》第八条规定了公共利益。《实施细则》第八条基本照搬了原《征收条例》的规定,应当采取更加谨慎的态度。需要强调的是,国务院《征收条例》第八条最后一项定义为“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”,决定了地方法规和政府法规都无权创设“公共利益”的新局面,也限制了对“公共利益”的扩大解释。

然而,上海市规范集体土地上房屋征收的《暂行规定》并未将征收规定为“公共利益的需要”。这是否意味着征收集体土地上的房屋不适用于“为公共利益的需要”征收?答案是否定的,《暂行规定》将征收集体土地上的房屋作为集体土地征收的内容之一,以补偿“地上附着物”。因此,《暂行规定》的主要内容与《实施细则》中房屋补偿的内容相对应,不包括征收程序。集体土地征收所要求的“公共利益”的内涵是否应当符合《实施细则》中“公共利益”条款的规定?从一个国家整个法律体系的角度来看,同一情况下同一术语的内涵应该是一致的。国有土地和集体土地上的房屋征收是公民的财产,但房屋的土地属性不同,这是我国特有的土地制度。因此,征用公民财产的“公共利益”理由不应有所不同,宪法规定是统一的。如果法律界定了“公共利益”的含义,法律自然会占上风。在缺乏法律定义的情况下,国务院《征收条例》中“公共利益”的定义至少应对行政机关具有约束力。

需要进一步讨论的是,公共利益并不排除项目的市场化运作,甚至在某些情况下项目的盈利。在实践中,为了吸引社会资本参与政府项目的建设,有必要通过市场机制获取一定的利润,即使利润很小。从经济角度来看,社会资本参与建设比政府直接实施更经济。在国务院《征收条例》具体列出的“公共利益”情况下,基本明确的要求是“政府组织实施”项目。本文认为,该项目能否在市场上充分运行,可以作为确定该项目是否具有“公共利益”属性的一个重要但不完整的参考因素。事实上,由于“公共利益”牵涉到广大市民的利益,所以在个别情况下,这是向市民提出上诉的好方法。

(二)房屋征收的主体

《实施细则》明确规定,区(县)政府是房屋征收工作的主体,国有土地房屋征收决定由区(县)人民政府做出。集体土地的征收必须依法经国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准。但是,《暂行规定》规定,区(县)政府是集体土地上房屋征收的主要补偿机构。宅基地使用者或者房屋所有人依法获得补偿或者无正当理由拒不接受补偿又拒不交出土地的,区(县)土地管理部门应当责令宅基地使用者或者房屋所有人限期交出土地。宅基地使用者或者所有人在责令交出土地的决定规定的搬迁期限内拒不搬迁的,区(县)土地管理部门应当申请人民法院强制执行。因此,项目建设单位不再是房屋征收的主体。这样的规定显然是进步的。考虑到我国一些地区以往项目建设单位作为拆迁人非法拆迁的案例,落实政府主体责任有利于提高房屋征收决策的审慎性,保护被征收人的合法权益。更重要的是,征用公民财产具有强制力的属性,必须由行政或司法机关进行。

然而,许多公共福利项目,如交通、能源和水利,实际上是由政府组织和实施的,政府负责收集房屋和土地。这样,项目建设主体与房屋征收主体重叠,政府很容易偏离公共利益认定等征收程序中应该保持的中立立场。在这种情况下,政府应改进其内部工作程序,如多个部门联合审查,以确认项目的公共利益性质,并提高决策水平。从制度设计上看,加强司法机关依法独立审判的职能十分重要。通过司法机关对公共利益的解释和判断,以及对房屋征收程序的认真审查,可以保证征收的合法性。

(三)房屋征收程序应遵循的原则

房屋征收程序作为一种行政程序,应当遵循公开、公平、参与和效率等行政程序的基本原则。可以说,上海的《实施细则》在这些方面有很好的规定,如规定征收补偿方案应当公布,征收决定应当公布,房屋调查结果应当公布,被征收房屋的平均评估价格应当由房屋征收部门公布,家庭补偿结果应当公布等。这些规定充分体现了公开原则。重建旧城区的意愿咨询需要90%以上的多数。只有在征收补偿方案签署率不低于80%的情况下,才能执行征收决定。征收补偿方案需要征求被征收人的意见。房地产价格评估机构由被征收人协商或投票决定。被征收人可以选择包括产权调换房屋或附近地区的货币补偿等。这体现了决策和正当程序的民主、公平和参与的原则。应该说,这些原则的实施保障了被征用者的一些重要程序权利。

(四)完善房屋征收程序的思考

1.完善房屋征收前的协商和购买程序。对于在实施过程中可能侵犯公民自由和财产等权利的行政行为,基本原则应当是在满足目的的条件下尽量减少实施的可能性,即政府应首先考虑通过事先沟通和协商、市场手段等实现其目的。房屋征用应归入这一类。虽然在房屋征收过程中补偿的价格是以市场价格为基础的,但如果房屋所有权能够通过事先协商从市场上获得,就没有必要实施房屋征收,尽管在实践中房屋征收大多是通过签订协议而不是强制执行来完成的。事实上,在上海的房屋征收实践中,仍然存在着预先“约定搬迁”的行为,这是一种在政府作出房屋征收决定之前必须实施的协商购买行为,是一种市场化的房屋买卖行为。我认为这是合法的,只要房子的主人愿意出售它,我们就可以把它视为民事行为。对于这种行为,政府只需完善内部相关的购房程序,即制定类似广州市颁布的房屋征收条例。对于一些涉及征用少量住宅的项目,例如只有几户或十几户,可以通过面向市场的谈判和购买过程完成,而不需要实施房屋征用。至于居民通过增加住房账户和非法建房来获取更多补偿利益的情况,是由于规划、住房管理和补偿标准不完善造成的。这并不意味着通过事先协商购买程序是不合理的。

2.在向法院申请强制执行之前,完善协商和调解程序。从立法角度来看,在强制征收住宅之前,规定一个协商和调解程序是合理的。近年来,上海在房屋征收实践中创造了一系列好的做法,如邀请律师参与杨浦区的房屋征收和调解等。这些良好做法和经验可以总结,然后提升到立法层面。申请强制执行前的协商调解过程的核心是有一个独立的第三方见证房屋征收机构与被征收人之间的协商计划和过程。例如,邀请当地NPC代表、CPPCC委员、驻地代表、人民调解员(虹口区)和律师等第三方见证谈判和调解过程,特别是当地NPC代表和驻地代表,最大限度地保护被征收人的合法权益,同时抑制被征收人“狮子口”等不合理的索赔行为。中国《行政强制法》第五条规定,建立和实施行政强制应当适当。如果行政管理的目的可以通过非强制手段实现,则不得建立和实施行政强制。

3.完善房屋征收范围的确定。《实施细则》第十条第一款(房屋征收范围的确定)规定:“符合本细则第八条第一款至第四款要求的建设项目,需要征收房屋的,房屋征收范围按照建设用地规划许可证确定。”这项规定的初衷是好的。它可以防止基层政府任意扩大征收范围。然而,在实践中经常会遇到这样的情况:(1)对于一些公路、铁路和机场建设项目,竣工后的车辆和飞机噪声会对周围居民的生活产生很大影响。居民希望搬迁。例如,如果完全符合建设用地规划许可证,他们的房屋不属于征用范围。对于这类房屋,如果采取一切可能的技术措施,如隔音屏障和隔音玻璃,噪音问题就无法解决,只有居民的房屋才能得到补偿。一种办法是参照国务院《征收条例》第四条“政府组织实施的保障性住房项目建设的需要”,征收后以保障性住房项目的名义征收。根据上海市公共租赁住房和经济适用房管理办法,这些居民可以在承受不了噪音或生活条件改善的任何时候将其住房归还或转售给政府。另一种方法是,如果被征用的房屋不能用作住宅,则以环境保护部门批准的环境影响评价文件作为房屋征用范围的依据。在实践中,一些环保部门的相关文件明确要求征用除项目建设用地外受噪声等因素影响较大的特定区域的房屋。(2)部分项目建设用地仅占被征用房屋及其土地使用权的一部分。这种情况基本上发生在企业房屋被征用时。一般来说,这种情况下的房屋征收补偿可以分为两种情况:第一,如果建设项目和被征收房屋没有给企业的生产经营带来不可逾越的影响,只有建设项目所需的房屋和土地使用权需要征收,并给予相应的补偿;第二,如果项目建设所需的房屋和土地被征用后,企业难以维持正常的生产经营,或者项目建设本身对企业正常的生产经营产生了较大的影响,那么企业所有的房屋和土地使用权都需要被征用和补偿。应当强调的是,在这种情况下,没有必要对征用占企业拥有的大部分房屋和土地使用权的房屋和土地施加条件。

二。[房屋征收补偿标准/s2/]

补偿标准是房屋征收的核心内容,也是衡量房屋等公民财产权能否得到保护的关键条款。上海的《实施细则》和《暂行规定》明确将“公平补偿”作为一项基本原则。在具体补偿标准方面,《实施细则》规定了补偿和补贴的计算标准以及住宅、非住宅和其他不同类型房屋的补偿标准,如公共租赁房和公共租赁非住宅、宗教团体所有的房屋、法律规定的房屋等。《暂行规定》还规定了对已批准和未开发房屋、可建房屋和超标房屋的补偿。

本文主要研究公民最常见的住宅和非住宅房屋的补偿标准。

(一)住宅房屋征收补偿标准

1 .国有土地上住宅的补偿标准。《实施细则》将被征收房屋的房地产市场评估价格作为补偿基准价,这符合公平补偿原则,应予肯定。房地产估价日为房屋征收决定公告之日。根据上海市实施细则,征收住宅房屋的补偿和补贴包括:被征收房屋的房地产市场评估价格、价格补贴、特定类型房屋的户型补贴、困难家庭的保障补贴、搬迁费和临时安置费。上述费用不是可选的,但应予以支付。此外,签署合同并按期搬迁的被征用者也应得到奖励。“价格补贴”不得超过评估房价的30%。不超过30%的价格补贴是历史惯例,但具体标准似乎不适合反映在《实施细则》中,可以在政府部门的规章中明确界定。不分青红皂白的“平补贴”也是不合理的,因为对于旧城区的改造来说,绝大多数是旧式的室内住宅和简易住宅。近年来,上海旧区改造新政策中的“砖头加住房保障”原本是针对大量人口居住在住房困难中的家庭的“住房保障”。事实上,这是一种住房保障,而不是对所有内车道房屋和简易房屋的住房补贴,因为一些内车道房屋的相当多的业主已经在其他地方拥有住房,住房条件已经得到改善。内车道的房子通常用于出租和等待搬迁,以获得更高的收入。如果用“邢弢宝坻”作为补贴,似乎所有的房子都应该得到这样的补贴,以符合公平的原则。但是,上海的《实施细则》也在被征收房屋的补偿和补贴中规定了“贫困家庭安全补贴”,这显然意味着“邢弢地区补贴”不是一种安全补贴,也意味着上海的房屋征收补偿在房屋市场价格之外增加了价格补贴和邢弢地区补贴。在上海“四合一”住房保障体系框架基本形成的情况下,这一规定是不合适的,因为它将明显增加房屋征收成本。因此,立法中对住宅房屋的补偿只要求以下内容:市场评估价、拆迁费和临时安置费、不超过一定限额的补贴、签订合同和拆迁奖励也包括在补贴中。

对于住房困难的家庭,住房保障措施可以另行规定。这种住房保障措施应尽可能是实物住房,因为如果他们在其他地方有住房,他们一般不符合住房保障标准,自然就没有享受住房保障政策和措施的情况。具体保障措施应与上海已制定的廉租房和经济适用房标准紧密结合。这种住房保障措施不属于房屋征收补偿,而是政府结合房屋征收解决住房困难的政策措施。这是住房保障工作的一部分,而不是房屋征收的一部分。

2集体土地上住宅的补偿标准。《暂行规定》可分为集体土地上建房的两类补偿:一类是对组织制度被村庄或村民小组废除的房屋的补偿,另一类是对组织制度未被废除的房屋的补偿。对未撤销设立、住宅成员未全部转为非农业户籍且具备易地建设条件的地区,宅基地使用者可以申请在宅基地上新建住宅并获得相应补偿,其余部分均按照撤销设立的住宅补偿标准进行补偿。本文重点研究组织制度被废除的住宅房屋的补偿标准,即《暂行规定》第十三条。本条规定,货币补偿金额按以下公式计算:(新建房屋建筑安装重置单价+同一面积新建多层商品房每平方米土地使用权基本价格+价格补贴)*房屋建筑面积。其中,房屋建筑安装产生的新单价由评估机构进行评估,土地使用权基本价格和价格补贴标准由当地(县)政府制定并公布。由于宅基地不能在市场上交易,宅基地上的住宅难以确定其市场价格,这可能是集体土地上的住宅难以以市场评估价格作为补偿标准的原因。

然而,通过比较国外一些发达国家的土地制度,可以看出宅基地和集体土地制度设计并不常见,而是在我国特定的历史背景下形成的。从十七届三中全会的内容和国家有关部门的态度来看,中央有意而审慎地推动了宅基地和集体土地的流转。从长远来看,通过市场化充分发挥土地资源的效益也是大势所趋。因此,虽然集体土地上的居民住宅不能进入市场交易,但参照周边地区或同一地块的普通商品房价格进行评估是完全合理的。在实践中,上海对集体土地上的房屋给予更优惠的补偿,但制度设计应更加严格。

3.住宅租户损失赔偿。《实施细则》和《暂行规定》中住宅房屋补偿的内容忽视了对私有房屋承租人利益受损的补偿。上海住宅租赁市场巨大。在住宅征收过程中,一些被征收房屋被出租是一种普遍现象。征用可能给租户造成损失,如搬迁费、寻找房屋的中介费等。虽然《实施细则》和《暂行规定》都在住宅房屋征收补偿内容中规定了搬迁费和临时安置费,但补偿对象仅针对被征收人、公房承租人、宅基地使用者或住宅房屋所有人,不包括承租人。因此,承租人因房屋征收而损失的利益,似乎只能由出租人(即被征收人)和承租人根据租赁合同通过协商等方式处理。但是,《实施细则》和《暂行规定》并没有规定住宅房屋补偿内容的费用。被征用者和承租人都可能有搬迁费,但这可能不一致。临时安置费仅适用于被征收人,不适用于承租人,临时安置费包括被征收人寻找临时安置场所的中介费用;但是,租户的中介费用没有反映出来。由于房屋征收客观上给住宅承租人造成了损失,除非承租人知道房屋征收仍在出租房屋,否则应依法进行赔偿。如果立法意图是根据租赁合同通过民事协商和其他方式将损失移交给房屋出租人(被征收人)和承租人,则这部分费用应在被征收房屋的补偿中规定;否则,对承租人损失的赔偿应直接在文件中规定。

《实施细则》和《暂行规定》都没有这样的规定,这显然是一个遗漏。虽然房屋征收对被征收人(房屋出租人)或承租人来说可能是一种“不可抗力”,但政府作为征收人,一般都是有计划地实施征收(紧急情况除外),并且还要权衡从征收中获得的利益和事先给各方利益带来的损失,因此,对征收给各方利益带来的损失应给予公平的补偿,除非遭受损失的一方事先知道征收情况并采取了一些不适当的措施。从公平补偿的角度来看,征用所造成的一切合理损失都应该得到补偿。这是一个涉及基本法律原则的问题,本文旨在强调这一问题。事实上,大部分住宅租户属于低收入群体,他们应有的利益应该得到必要的保护。

(二)非住宅房屋征收补偿标准

市场评估价格仍然是对非住宅房屋征收补偿的依据。此外,上海市《实施细则》还规定了“设备搬迁安装费用、无法按重置价格恢复使用的设备的新结算费用、停产停业损失赔偿”。由于停产停业损失认定的复杂性,《实施细则》规定,损失按房屋市场评估价格的10%确定,有异议的可以申请评估、复核和评估。虽然这种简单的方法可能不完全合理,但它有利于加快收集和促进实际工作。具体标准可以在实践中逐步完善。

(3)公平补偿原则国务院《征收条例》是根据全国人民代表大会常务委员会《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》于2007年8月30日授权制定的。因此,上海的《实施细则》在实施一段时间后也应提升为地方性法规。至于《暂行规定》,作为过渡文件,也应在《国家土地管理法》修订后及时调整。

住房可以说是公民最重要的财产之一。产权是公民最基本的权利之一,是市场经济的基础。必须给予它强有力的保护。促进公共利益而不损害个人利益应该成为经济和社会发展的原则。在一个人口超过13亿、城市化进程仍在推进的发展中国家,房屋和土地的征用是不可避免的。关键是给予被征收人完全公平合理的补偿,而不损害其合法权益。

三。结束语

当前,做好房屋征收与补偿工作意义重大。一方面,改变经济发展方式要求经济应该是内涵性的,而不是外延性的。更加审慎的房屋征收和缩小房屋征收规模有利于促进经济内涵式发展。另一方面,扩大内需是当前经济发展的一项重要任务。保护公民财产权,维护公民财产价值是扩大内需的前提。此外,我国目前正处于经济社会转型发展时期,社会矛盾突出,而拆迁矛盾在社会矛盾中占据主要地位。做好房屋征收与补偿工作有利于维护社会和谐。因此,在房屋征收工作中,必须坚决维护公民的合法权益。

参考文献