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39500字硕士毕业论文土地金融研究

论文类型:硕士毕业论文
论文字数:39500字
论点:土地,财政,地方政府
论文概述:

“土地财政”的风险可见一斑。因此,研究“土地财政”,寻找有效地治理办法,有利于理顺中央财政和地方财政的关系,有利于规范地方则政收入渠道,有利于调控土地市场和房地产市场,防

论文正文:

介绍

1.1毕业论文选题背景和意义
1选题背景
在中国,土地是国有财产,具有所有权。根据经济学原理,作为一种生产要素,投入会产生产出并增加价值,所以该要素的使用者应该收取费用作为对所有者的补偿。要素收费有两种形式:税收和支付。前者主要是国家或代表行使国家权利的单位。其特点是收入来源稳定、免费、支出方向不明。后者主要由地方政府征收,其特点是收入来源不稳定、补偿不稳定、支出方向固定、资金专用。在我国特有的土地制度下,在“二元制”的前提下,土地出让收入以收费方式收取,一般作为地方收入。1987年,土地出让收入属于地方政府,作为地方税收的辅助,支出主要用于地方城镇的建设和维护。1988年11月,政策规定土地使用税作为土地出让收入的管理形式,中央和地方政府按比例分享。从那时到1994年,在税制改革之前,土地出让收入的分配格局基本相同。中央政府和地方政府的比例可能会改变,但中央政府一直参与其中。这种模式的博弈结果是地方政府对土地管理不热心。1994年实行分税制后,新税制决定将土地收入作为地方财政的固定收入转移给地方政府,以减少由于地方自治税收较少而对改革的阻力。这极大地激发了地方政府征收土地的积极性,土地出让收入逐渐成为地方政府的重要收入来源。
数据显示,自实行有偿土地出让制度以来,地方政府的土地出让金收入增长迅速,在财政收入中所占比例越来越大。2001年至2003年,全国土地出让金总额超过9100亿元,占同期全国地方财政收入的35%。2004年,全国土地出让金收入仅限于土地一级市场,达到5894亿元,占同期地方财政总收入的47%。2005年总额为5505亿元,2006年总额为7676.89亿元。2007年近1.3万亿元。受2008年金融危机影响,全国土地销售总收入超过9600亿元,比2007年下降26%。2009年,中国70个大中城市出售土地10,836亿元,比2008年增长140%。虽然土地租赁收入增加,但全国房价普遍上涨,住房已成为许多人的沉重负担。房价的异常发展对社会资本的流动产生了负面影响,导致实体经济发展缺乏金融支持的问题。耕地面积减少,18亿亩红线受到威胁。征地、拆迁和补偿方面的摩擦也很常见。由此可见,土地融资问题不仅是一个经济问题,也是一个民生问题。妥善解决土地财政问题对建设社会主义和谐国家具有重要意义。
有鉴于此,国家不断加强对土地的控制。2006年,《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》将政府出让国有土地使用权所得的全部地价纳入预算管理,作为国有土地使用权出让收入。2007年1月1日,土地出让金收支纳入地方预算,设立出让金收支专户,实行“收支两条线”管理。2007年1月1日,将实施《国有建设用地使用权招标、拍卖和挂牌出让条例》。各类商业用地,包括商业、旅游、娱乐和商业住宅用地,将通过招标、拍卖或挂牌方式出售。2008年1月3日,《国务院关于推进节约集约用地的通知》提出了所谓的“国家六条”。要加强监管,节约用地,稳步推进农村集体建设用地节约集约利用,充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用,完善节约集约用地长效机制。2009年9月26日,国务院发布《关于集约用地的通知》,首次明确规定了相对严格的开发商“闲置”成本标准,并指出“闲置”土地将很快征收增值税。土地闲置两年的,将依法无偿收回,坚决无偿收回或重新安排使用。土地闲置一年不满两年的,开发商应当按照出让或划拨土地价格的20%缴纳土地闲置费。此外,国土资源部将对闲置土地征收增值税。(1)2010年3月10日,国土资源部发布了《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管的通知》,即国家“第十九条”。其核心思想是惩罚“囤积土地”和“土地投机”。根据通知,今年开发商交付的购买债券不得低于最低售价的20%。土地出让完成后,必须在10个工作日内签订出让合同。转让价格50%的首付款必须在合同签订后1个月内支付,余额必须按合同约定及时支付。最近一次付款时间不得超过一年。受让方逾期未签订合同的,土地供应终止,保证金不予退还。如果签订的合同没有支付转让价格,土地必须收回。

2“土地金融”的含义和特征

2.1“土地金融”的含义
“土地治理”是近年来学术界的热门话题,目前尚无统一的定义。崔弘毅认为,“同期土地租赁预算外收入等于或超过同级政府收入的财政状况称为‘土地财政’;(1)陈志勇和陈莉莉认为,“土地金融”是指地方政府可支配财政资源严重依赖土地和相关产业租金、税费收入的金融模式。(2)邵惠春认为,“土地财政”是指地方政府的财政收入主要依靠土地经营来增加收入,这是增加财政收入的重要来源。(3)蒋省三等人指出,“政府预算依赖于城市扩张带来的产业税收效应和土地出让的预算外收入,从而成为名副其实的“土地财政”。一般来说,“土地财政”是指在我国现行收入分配制度下,地方政府严重依赖土地带来的相关税费和融资收入的异常现象,即一方面通过协议出让土地和划拨土地的方式进行招商引资,从而促进房地产业和建筑业的非常规发展,并带动营业税、企业所得税等11种地方税收收入的增加;另一方面,土地出让金通过招标、拍卖和挂靠的方式收取,土地融资通过土地使用权和收益权获得,带动了当地经济的快速发展。那么政治就是指以国家(或政府)为主体的经济分配活动,分配目的是满足公众需求,分配对象是国民收入的一部分。一方面,土地金融具有金融共性,即主体是国家或政府,经济活动的性质是一种分配活动。同时,它也有自己的特点,即分配对象是“以土地为基础”的收入。本条所称土地财政,是指以地方政府为主导,利用其管辖范围内的土地所有权和经营权取得相关收入的财政收支活动和利益分配关系。

2.2土地金融的基本特征

2.2.1地方政府的主观性
将1994年的分税制改革视为分水岭。在此之前,在国有土地使用权出让收入分配上,中央政府与地方政府的分配比例差异不显著,地方政府的主导地位不明显。1998年11月实施的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定,每年征收土地使用税,从每平方米0.2元到10元不等,中央和地方政府按55%的比例分担。1989年5月,中央政府颁布了一项政策,规定在支付国有土地使用权的地区,转让收入应上缴财政部门。中央财政部门和地方财政部门应各得46分。1992年,财政部要求地方政府按照规定将国有土地使用权移交给中央政府。同年,“土地使用权出让收入”被称为“土地出让金”。由于地方政府隐瞒土地出让对象的现象由来已久,中央政府难以监督。此外,1994年分税制改革后,地方政府财政权力减少,行政权力增加。为了补充地方财力,中央政府决定将所有土地出让金转移给地方政府。这时,地方政府的主导地位被确定了。

3土地金融的演变.........10
3.1土地出让金制度的形成与变化.........10
3.1.1土地出让金制度的形成.........10
3.1.2土地出让金制度的演变.........11
3.2土地和房地产税制的历史演变.........12
3.3土地和房地产收费系统的开发.........12
4土地金融成因分析.........13
4.1目前土地制度的缺陷是土地融资.........13
4.2当前金融体系的缺陷是土地融资的其他原因.........18
4.3土地融资.........20
4.3.1政府背景贷款的诱惑.........20
4.3.2激励机制对官员的影响.........20
5土地融资相关风险分析.........22
5.1地方金融的可持续性风险.........22
5.2“寻租”问题.........22
5.3土地资源配置效率.........23
5.4不公平的收入分配.........24
5.5金融风险和金融风险分析……24

结论

土地融资是近年来学术界的热门话题。特别是随着我国住房市场的发展和房价的不断上涨,土地金融引起了许多学者的关注和研究。分税制后,地方政府逐渐将创收重点转移到土地融资上。在实现国内生产总值增长和成就的同时,也留下了几个隐患。首先,过度的金融透支增加了地方金融风险。第二,增量土地和国家土地政策之间的冲突可能会导致更多的社会问题。第三,土地融资风险,从某种角度来看房地产贷款风险是一种紧密联系的关系,由于房地产涉及的行业众多,一旦房地产市场波动,就会给社会带来巨大的金融风险。
基于以上风险,许多学者提出了自己独特的见解。本文在吸收这些专家学者意见的基础上,试图从我国土地制度,包括土地所有权制度、土地流转制度、土地供给制度和土地补偿制度,以及我国行政管理制度中找出土地融资的根源,并试图探索解决问题的途径。这些途径主要着眼于完善相应的制度,主要提出了规范土地所有权制度、完善土地补偿制度、转变土地流转方式、完善土地相关税制、建立符合科学发展观要求的新的财政税收制度等对策和建议。然而,为了彻底解决我国土地融资问题,还需要对土地增值和存量价值的评价标准、土地融资风险的评价等诸多问题进行深入研究。由于作者理论水平有限,知识积累不足,地方财政体制的优化和地方政府预算外收入监管的加强不够深入和全面。这些研究成果能否在未来得到应用还需要进一步的修订和完善。笔者认为,通过各方的努力,我国土地财政问题最终能够得到解决,地方治理能够实现良性发展。

参考
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