解决小产权房物业管理中法律问题的对策,小产权房的最新政策；对于那些已经搬进小产权房的人来说，国家没有控制权。...

(一)小产权房物业管理现状

小产权房主要分布在城乡结合部，业主主要是农民和少数城市居民。这种地理和人口结构决定了物业管理模式的多样化。具体来说，物业管理模式有三种:委托、村民自制和乡镇统一外包。由于我国没有专门的物业管理立法，没有统一的物业管理标准，不同管理模式下提供的物业管理制度也不均衡。在委托物业管理模式下，物业制度较为全面，对物业服务内容、收费标准、组织结构和人员构成、管理人员分工、工资结构的规定更加具体。村民自建物业管理没有具体的收费标准和聘用人员的规定，聘用的服务人员主要是村民，缺乏专业的物业管理知识和人员培训，物业服务水平较低。与此同时，业主构成的巨大差异导致了诸如对物业服务需求的差异、不同的物业消费观念、难以就解决物业纠纷的方式达成共识等问题。，这增加了物业管理的难度。

(2)小产权房物业管理中的法律问题

1.物业主体不合格，物业服务合同无效

小产权房是指在农村集体土地上建造的不缴纳土地出让金等费用的房屋。他们的产权证书不是由国家住房管理局颁发的，而是由乡镇政府或村政府颁发的。此类房屋无国家颁发的土地使用证和预售许可证，购买合同不在国土房管局备案。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记生效。除非法律另有规定，否则未经登记，该法将不生效。《物权法》第十四条:依照法律规定应当登记的不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当在不动产登记簿上记载。《物权法》第16条:不动产登记簿是不动产所有权和内容的基础。《物权法》第十七条:房地产权属证书是权利人享有房地产物权的证明。“小产权房”没有依法登记，也没有国家登记机关出具的房地产权属证书，不属于“法律另有规定”的情形，因此不具有物权效力。那么，“小产权房”的购买者不是所购房屋的所有者，也不是所有者。

中国《物业管理条例》指出，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会签订的服务合同，规定物业服务企业应当对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业维护、保养和管理，维护相关区域的环境卫生和公共秩序，业主应当支付赔偿金。根据这一规定，物业服务合同的主体应当是业主，即房屋所有人。显然，小产权房购买人与物业企业签订的合同在法律意义上不是物业服务合同，因此不具有法律效力。

2.该物业的主要差异较大，物业费支付率较低。

“小产权房”是指一些村集体组织或开发商以新农村建设的名义，在集体土地上建造的房屋或农民自己建造的“商品房”。相当于合格的农民住宅。因此，小产权房的居民大多是村民。然而，在高房价的压力下，越来越多的市民选择购买“农民房”。小产权房的业主由村民和城镇居民组成。村民的财产消费意识薄弱，对有偿服务有抵触情绪。甚至连物业公司的功能都被虚无化了，认为他们不需要物业服务但不用支付物业费，他们支付物业费的积极性也很差。然而，城市居民对物业服务的需求很高。由于物业服务难以满足他们的基本需求，物业费的支付率也很低。由于公民不属于真正的业主，村民的权利意识相对薄弱，难以成立业主委员会。根据我国《物业管理条例》第六十七条的规定，业主违反物业服务合同，逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其缴纳。显然，很难充分发挥业主委员会在征收小产权房物业费方面的优势。

3.取消企业资格和降低行业准入门槛

根据中国《物业管理条例》，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。住宅物业建设单位通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。在这一规定的约束下，物业企业正在努力完善管理体制和人员素质，以提高资质水平。规范物业管理企业行为是一项相对有效的措施。2017年，国务院发布《关于第三批取消在中央指定场所实施行政许可事项的决定》，取消对二级及以下资质物业服务企业的认定。结果，房地产行业的进入门槛降低，政府限制房地产管理的能力降低。目前，高档住宅区正在对物业公司的信用评级进行评估，并通过建立黑名单制度加强事件发生前后的监管。这样，我们便鼓励物业公司提供高质素的服务，但小型物业屋并没有业主委员会，而政府透过业主对物业公司的信贷评级所作的评估也不太可行。此外，由于缺乏资质限制，小产权房的大部分产权由村委会垄断，缺乏物业管理制度建设。管理工作混乱不堪。一些员工以物业服务项目收费为名谋取私利。例如，电工秘密改变业主的电力消耗，盗用巨额电费。村干部在设备损坏和更新时非法收取额外费用，严重侵害了业主的利益。

(一)创设“特殊”合同，保护“业主”的权益

针对小购房者主体不当导致物业服务合同无效的问题。笔者认为，住房和建设部可以根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《xxx市物业管理条例》等法律法规以及物业行业的《管理办法》，制定并实施小产权房物业管理示范合同，给予现有小产权房购买者与业主同等的地位。 并将其作为发展物业服务的重要环节，以明确“业主”和物业公司的权利和义务，并就违约责任达成协议。 一方面，它可以在一定程度上约束物业企业的行为，提高物业服务质量。

另一方面，有利于提高物业管理工作的效率。在物业服务合同具有法律效力的情况下，物业企业可以根据物业服务合同履行物业管理职能，从根本上解决无序建设问题，维护小区秩序。

(二)建立专业管理模式，提供个性化服务

目前，我国高档住宅小区或普通住宅小区获得的各种物业服务都是由物业公司提供的。由于房地产行业缺乏市场竞争机制，房地产服务的质量各不相同。要解决这个问题，我认为我们可以借鉴美国的专业管理模式。

开发商项目开发完成后，所有后期物业管理将委托给专业物业管理公司，该公司只负责整个社区的整体管理，而具体的运营业务则分包给专业公司。清洁公司负责住宅区的清洁，保安公司负责住宅区的秩序维护，设备公司负责住宅区设备的维护和保养，绿化公司负责住宅区园林绿化的维护。

物业管理公司主要负责协调和监督所提供的各种物业服务。在这种模式下，各行各业的公司可以互相竞争，提高物业服务的质素。同时，专业化物业服务可以有效解决小产权房业主差异大、物业服务需求难以平衡的问题。例如，有些业主可以向物业公司申请特快专递服务，而物业公司会联络专业服务公司为业主提供这类服务。

(三)遏制职务犯罪，规范物业管理

要解决村委会安排物业管理模式下乱收费的问题，不仅要完善内外监督机制，还要开展法制宣传和警示教育活动，遏制职务犯罪，规范物业管理。

政府机关、检察机关和司法机关要充分发挥外部监督职能，贯彻落实《最高人民检察院办公厅关于金融证券等八个行业和领域系统防范的通知》精神，及时发现、查处、遏制和防范物业管理领域的职务犯罪。其次，政府敦促村办物业建立财务披露制度，以明确各种服务的成本，加强对业主的监督，并形成社会监督体系，防止与工作相关的犯罪。同时，要对从事物业服务的村民进行法制教育，并对他们进行有针对性的财务知识和法律知识培训，以促进小产权房物业管理的规范化发展。