房地产投资财务分析的目的与主要内容,财务分析的目的是什么？
房地产投资财务分析的目的与主要内容
财务分析的目的是什么？财务分析的目的如下:1 .财务分析是指基于财务报表等数据和出发点，对企业过去和现在的经营成果、财务状况和变化进行系统的分析和评价。目的是了解过去，评估现在，预测未来，并帮助利益集团改善他们的决策。2、财务分析最基本的技能
财务分析的目的是什么？
根据财务分析的不同科目，账簿内容分为投资者和债权人的财务分析、企业经理的财务分析和国家监管部门的财务分析。 不同的分析对象有不同的财务分析目的。 债权人关心的是企业的资产能否及时变现和企业的偿付能力，但是要了解企业，无论是从分析主体还是从分析服务对象来看，研究财务分析的目的都可以从以下几个方面进行:①从企业股权投资者的角度来看，财务分析的目的 他们财务分析的最基本目的是为了投资决策而观察企业的盈利能力。 (2)从企业债权人的角度来看，财务分析的目的是利用财务报表等相关信息来分析企业的财务状况和经营成果，这有利于投资者和其他信息使用者做出决策。 目的:评价过去的业绩，衡量当前的财务状况，预测未来的发展趋势。意义:①有助于企业管理者做出经营决策，改善经营管理。 (2)、如何理解企业财务报表？总体理解1:企业的财务报表是一个有机的整体。每条语句都是有机联系的，并有相对清晰的表达关系。 如果一个企业只在一个方面造假，可以通过分析找到。 这不是聪明的欺骗。 即便如此，我们也需要财务报表之间的关系。1.“应收账款”项目应根据“应收账款”和“预收账款”账户所属子账户的期末借方余额减去“坏账准备”账户中应收账款计提的坏账准备期末余额填列。 2.“预付款”项目应以“预付款”账户和“应付账款”账户的明细为基础。
财务分析的目的是什么？
财务分析的目的是什么？财务分析的目的如下:1 .财务分析是指基于财务报表等数据和出发点，对企业过去和现在的经营成果、财务状况和变化进行系统的分析和评价。目的是了解过去，评估现在，预测未来，并帮助利益集团改善他们的决策。2、财务分析最基本的技能
财务分析的目的是什么？
房地产投资财务分析的目的与主要内容范文
房地产投资财务分析主要依据现行政策法规，分析项目的直接财务效果和费用，检查相关财务状况，并据此分析和评价项目的可行性。
一，房地产投资财务分析的主要目的
房地产项目财务分析的主要目的是评估投资项目的盈利能力和偿债能力。盈利能力反映了投资项目能够带来的好处。主要考察投资项目上市后是否能够盈利，盈利能力和盈利能力是否能够满足相应项目投资可行性和预期投资回报目标的要求。项目的盈利能力可以通过实际项目的利润、税收和销售利润率来反映。流动性主要包括项目的投资流动性和债务流动性。
投资偿付能力是指收回实际投资于一个项目的所有资金的能力。对于理性的开发者来说，当投资和开发一个项目时，他们总是期望收回所有投资的资金。债务偿还能力是指项目开发过程中偿还贷款和债务的能力。房地产开发资金占用量大，在开发过程中经常需要筹集资金。因此，资金提供者将更加重视对开发商清偿债务能力和投资开发项目偿还期限的调查。
二、房地产投资财务分析的基本内容
(一)财务数据的收集和估算
一般来说，财务数据的收集主要是以项目为基础，结合对项目的市场、资源、技术条件等因素的分析，并参照现行政策法规，对相关财务数据进行收集、整理、分析和计算，同时编制相应的数据估算表。房地产投资的财务分析，主要是对项目投资总额估算、筹资方案、项目开发成本费用、项目销售收入估算、项目税收估算、项目利润估算等财务数据的分析、估算和评价。
(二)基本财务报表的整理和审查
反映项目盈利能力、偿债能力等技术指标的计算基础是基本财务报表，报表的准确填写是后续分析的重要保证。项目财务数据分析估算后，填写资金来源预测表、成本利润计算表、资金流量表、资金投入回收曲线等。填写相应的报表后，应进行审核，以确保所填写的基本报表格式符合相应的规范和要求，所填写的数据结果准确，技术结果无错误。
(三)财务效率指标的计算和分析
项目的财务效益指数是反映盈利能力和偿付能力的指标。反映项目盈利能力的指标主要包括成本利润率、销售利润率、税后利润率、项目内部收益率等。反映项目偿付能力的指标主要包括项目投资回收期和项目贷款率。在分析前，应审查相应的计算方法和计算结果，以确保方法正确，结果无误差，否则应重新计算。
(4)项目的不确定性分析
在房地产投资的财务分析过程中，对投资项目进行评估的大部分数据都是预测和估计。这种对未来状态的预测是不准确的，未来状态的变化也不能被精确地控制。因此，在此基础上计算出的评价指标必然具有一定的不确定性，这可能会给房地产投资带来一定的风险。项目的不确定性分析主要是盈亏平衡和敏感性分析，旨在分析项目适应市场变化的能力。
(5)财务分析结论分析计算出的指标结果，然后从财务角度对相应项目的可行性做出结论。
三、房地产投资财务分析案例研究
(一)项目基本情况
以房地产投资项目为例。项目基本情况如下:土地面积:67000平方米；体积比:2。0；建筑密度:(2)规划方案及主要技术指标
根据相应的规划条件公告、房地产开发项目建设条件公告以及对项目周边房地产市场情况的实际调查分析，公司计划在地块上建设4栋11层小型高层建筑和8栋18层小型高层建筑，并建设部分2层商业建筑。地下车库将建在工程的一楼。地上一至二层规划为商业建筑，三层及以上为住宅建筑。项目主要经济技术指标(见表1)。
(3)项目开发节点
项目开发周期为33个月。销售期限为21个月，当项目总额的20%完成后，将分阶段开始预售，以开展销售工作。
(四)项目预期收入
在项目所在区域内，选取6个典型的房地产开发项目作为参考样本，对其销售情况、销售周期和销售价格进行综合分析。综合项目的区位因素和个体因素的影响，修正销售价格(见表2)。
(5)项目成本投入估算
根据规划设计方案，本项目可销售面积为住宅建筑113，900平方米，商业建筑13，100平方米，地下车库1，480个。
1 .国有建设用地使用权出让价格。该公司通过参加当地国土资源部举行的公开拍卖来争夺土地使用权。根据现场签署的确认书，国有建设用地使用权转让价格为4.5亿元。
2.取得土地使用权应缴纳的相应税费。根据法律法规的规定，竞得土地使用权必须缴纳或缴纳相应的契税、土地使用税、土地承包印花税和拍卖佣金。
其中，土地购买契税:税率为3%，即1350万元，以土地使用权转让价格为基础。土地承包印花税:税率为0。05%，即22.5万元，以土地使用权出让价格为基准。土地使用税:土地使用税单价为8元/平方米/年，按33个月(2。75年)的开发期，土地使用税总额为1。4.74亿元。拍卖佣金:这里的拍卖佣金是1英镑。成交价与原价差额的5%，即195万元。
3.城市基础设施配套费用。城市基础设施配套费是政府有关部门为促进城市基础设施建设而收取的费用。各种项目的收集标准因城市和地点而异。项目位于主城区，配套设施齐全。配套费征收标准为79元/平方米，计税标准为地上面积，即105.9万元。
4.前期成本。前期费用主要包括规划设计费用、可行性研究报告、环境影响评价报告、节能评估、水文、地质、勘探费用、筹建和组织费用、三通一平等。这部分费用可分为两类:前期建设费用和勘察设计费用。本项目相应的初步建设申请费和勘察设计费分别按单位实用面积85元/m2和65元/m2计算，即勘察设计费852.5万元，初步建设申请费1079.5万元。
5.建筑和安装费用。这种成本是房地产开发项目的主要成本。包括施工前费用(临时供水、临时排水、临时供电、现场土方工程、临时设施、临时道路等)。)，基本建设费用(地基处理费用、桩基、非桩基、沉降观测服务等。)，主要工程的施工安装费用(各种物业类型的主要施工费用，如高层、小高、多层、商业、幼儿园、地下车库等。)，区内配套费用(区内供水管网工程、输配电工程、区内燃气管网工程、区内供热管网工程、区内排水工程、区内环保工程等。)，室外工程费用等。这部分费用主要是在综合分析各种影响因素和类比类似工程的基础上，结合工程实际情况，合理估算单价标准。本项目相关费用的标准水平估计如下(见表3)。
6.销售费用。项目销售不能与广告和营销分开。同时，销售税和附加税将在销售过程中产生。销售费用主要根据公司管理规定估算，于2。销售收入的5%。营业税和附加费按国家和地方有关法律法规计算。经过综合计算，销售收入为5。7%，即销售费用3380万元，营业税及附加费7706万元。上述项目费用如下(见表4)。
7.间接成本。间接费用包括管理费和利息。管理费:根据公司的管理控制目标，年管理费控制在400万元，项目管理费控制在1100万元。利息:利息的计算主要是每季度安排项目开发过程中的资本支出和贷款投入，并根据每季度末的贷款余额计算相应的利息。项目全过程所需资金将由公司股东以贷款形式投资，公司将偿还本息。与收入一致，不考虑资金的时间价值，银行贷款利息在假设过程中保持不变。经计算，如果所有所需资金按银行相应的贷款利率计息，项目期间产生的利息约为3241万元。
8.意外费用。取上述4 ~ 7项总和的1%，即627万元。
(6)税收
1.土地增值税。根据相关法律法规的要求，增值税的计算较为复杂，土地增值税实行四级累进税率，普通和非普通财产的会计准则不一致。因此，增值税应按普通和非普通分别核算(见表5)。
2.所得税。根据相关法律法规，房地产开发企业适用的所得税税率为25%，征收依据为税前利润。公司该项目的税前利润为2.1403亿元，公司开发该项目的企业所得税约为351万元。
(7)项目成本和利润
项目开始后，前三个季度是开发和建设阶段。净累计现金流主要是开发成本的投资，表现为资金外流。对资金的最高需求出现在第三季度。项目启动后的第四季度，项目进入销售期，开始有资金流入，但资金流入不足以偿还前期和本期的资金流出，累计净现金流量仍显示资金流出，将持续两个季度。此后，项目销售带来的累计资本流入超过开发投资带来的累计资本支出，累计净现金流量开始转为正值。资本投资完全收回，回收期约为1年。三年了。
(8)项目财务评价
1.静态指示器。公司对该项目的投资预计达到相应指标:总收入13.5195亿元，总投资10.3432亿元，税前利润总额2.1403亿元，税后净利润1.6052亿元，投资成本利润率15。5%，销售利润率为11。9%。因此，上述指标是可以接受的，因此该项目是可行的。
2.动态指示器。根据与项目相关的全投资计息现金流量表、全投资无息现金流量表和50%贷款计息现金流量表，可以计算出项目回收期为1。3年，项目内部收益率在30%以上，符合公司投资要求，可以接受，项目可行。
鉴于项目是通过拍卖方式获得的，土地价格不可控，参与拍卖的公司需要对项目的土地价格变化进行相应的敏感性分析，以便在拍卖现场做出合理的决策。据估计，对于保守投资者来说，该项目可接受的地价范围在3.915亿元以上。对于普通投资者来说，该项目可接受的地价超过4.5亿元。对于乐观的投资者来说，该项目可接受的地价范围超过5.085亿元。
四.结论
首先，国家最近出台了一系列新的房地产政策，旨在控制房价和金融风险。从我国房地产的实际情况来看，政策影响下的普通住宅价格波动实际上相对较小。除了土地增值税将开始清算和未来将征收房地产税之外，公司应该做出更好的决定，投资刚性普通住房。
其次，房地产公司不仅需要在土地储备期之前对项目进行评估，还需要从各个方面对房地产市场趋势进行评估。因此，跟进研究亦应包括调查和分析各区的预期楼价。不允许高估房价，盲目乐观，也不允许因当前住房调控政策因素而过于谨慎。
第三，通过对公司房地产投资项目的调查，可以看出公司的投资者是普通投资者，交易价格在4.5亿元人民币的可接受投资范围内。但是，税后净利润、投资成本利润率、销售利润率、投资回收期、内部收益率等相应的经济指标都在可接受的范围内，因此该项目对公司来说是可行的。
第四，房地产投资项目也可以考虑分阶段开发的形式，计算项目资金缺口的大小，并进行适当的融资形式，使项目自身资金最大化，使开发项目的效益最大化。
目前，中国房地产业经历了一段时间的快速增长后，暴露出高空配置率和总投资大等问题。这些问题当然是市场本身和政策干预造成的，但房地产企业投资项目分析研究的滞后也是一个不可忽视的重要因素。
房地产投资是一个高风险、高回报的过程。缺乏科学、及时、准确的投资分析不仅会给房地产公司造成巨大损失，也会给整个房地产市场带来无法估量的市场风险。因此，我们必须充分重视房地产项目的投资分析。(省略)
参考:
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