分析南京JM商业地产发展战略的现状和问题,索要实体(企业、公司)调查报告并进行分析...

随着中国城市化进程的不断推进、房地产市场的不断成熟和完善以及社会消费能力的提高，商业房地产正成为加快城市中心发展、建设宜居城市的重要平台。目前，为了保持房地产市场的稳定发展，国家先后出台了一系列抑制房价过度增长的政策。南京也相继出台了相关的房地产新政策。限购限贷政策不断加强。对南京房地产企业的经营和现金流提出了新的要求，无形中增加了企业在房地产市场的风险。作为房地产行业的一个分支，商业房地产行业的整体表现也出现了下滑、供过于求和竞争加剧的局面，给南京商业地产的发展带来了巨大压力。与此同时，社会消费空的持续释放也推动了商业房地产的转型升级。鉴于当前行业竞争激烈，如何从战略高度认识企业在所处环境中面临的问题，探索行业转型路径，制定能够促进企业发展的战略，增强企业在商业房地产领域的竞争力，实现企业的可持续发展，对企业、整个行业乃至城市的发展都有着重要的作用，这也是本研究的意义所在。

系统梳理了商业地产的概念、我国商业地产的相关研究以及商业地产发展的影响因素，并指出了相关研究的不足。本文简要介绍了企业发展战略的定义、企业发展战略的管理过程和企业发展战略的类型等理论基础。本文以南京JM公司为例，深入分析了JM公司商业房地产开发的现状和问题。本文从房地产政策、商业环境、市场消费、产业转型、商业商圈等方面对南京JM公司商业地产发展的外部环境，以及财务状况和融资能力、土地储备、销售经营模式、企业人力管理和品牌产品定位等内部环境进行了调查分析。在对南京JM公司进行SWOT分析的基础上，提出了产品差异化战略、服务差异化战略、形象差异化战争和人才差异化战略的发展方向。最后，文章提出了南京JM公司商业地产发展战略的实施措施，如加快多元化布局、扩大品牌影响力、优化人力资源组合，以及南京JM商业地产发展战略的实施保障，如拓宽融资渠道、识别消费升级、发展特色商业、建立一套适合公司的现代企业制度。

关键词:商业地产，发展战略，SWOT分析，南京

随着中国经济发展进入新常态，全国房地产市场面临新的挑战和机遇。至于商业地产，它是随着城市的发展而产生的。经过文明的洗礼，它从零开始，历经了千千的两代、两代、三代和三代。它极大地丰富和提高了人们的购物、旅游、居住和居住等物质文化需求，甚至成为一个城市、省和国家的品牌和象征。一般来说，商业房地产是一种可以用于各种商业目的的房地产。它与[的社会和经济发展密切相关。它可以为社会提供大量的就业机会，标志性商业地产的建设可以作为[的名片向世界展示，这在一定程度上促进了中国商业地产的快速发展。目前，中国经济正从高速发展阶段向高质量发展阶段转变。商业消费正在经历量变和质变。商业地产的模式也与原来大不相同。[1]面临新的发展形势和趋势。商业房地产的成功案例和失败案例并存。面对日益严峻的行业竞争形势，针对发展过程中存在的问题，如何提升商业房地产企业的竞争力，以促进商业房地产企业融入国家发展的大局，是西部企业发展中亟待解决的问题，对企业、整个行业乃至城市的发展都具有重要的现实意义。这就是这个话题的价值所在。南京JM公司总部位于南京，是JM集团全资拥有的专业商业房地产公司。本文将运用商业地产和战略管理的相关理论知识，结合南京地区的特点，制定相应的发展战略，为南京JM公司提出战略保障。

商业房地产是在房地产行业的某个阶段形成的，[5】。目前，商业地产在全国一线城市如北上官深等蓬勃发展。我国二线城市的发展势头也在增强，三线城市的发展趋势也在加剧。南京被誉为“六朝古都”，具有丰富的文化背景。它也是长江三角洲经济核心区的重要区域中心城市。它也是“企业竞争的地方”。因此，商业地产的发展起步较早，有商业区、商业街、购物中心等。遍地开花，在全国城市商业地产发展中名列第一。而南京JM公司是第一家进驻南京的房地产公司，具有丰富的经验和一定的研究价值。从理论上讲，由于中国房地产市场起步相对较晚，商业房地产的发展时间比欧美、日本等发达国家短，[6]在发展过程中存在许多问题。摘要:基于南京市JM商业房地产业的发展现状和存在的问题，研究了影响南京市商业房地产业发展的主要因素，探讨了商业房地产业的经营规律，为南京JM制定切实可行的发展战略提供决策依据。它不仅有效地促进了企业的可持续发展，而且进一步丰富了企业发展战略理论的内涵。因此，本研究具有一定的学术价值。从实践的角度出发，通过对南京JM公司在商业地产领域发展的影响因素的分析和企业发展战略的研究，可以了解商业地产的发展现状和存在的问题，从而更有针对性地为企业提供相应的发展战略。本研究不仅促进了南京房地产企业和产业的可持续发展，也有利于南京产业的转型和发展。因此，本研究具有重要的应用价值。

伊彦所谓的商业房地产是指为商业开发而生产的房地产产品，与传统的[住宅房地产有明显的区别。从宏观角度来看，商业地产主要涵盖各种产业形式，如大中型购物和销售区、写字楼、酒店住宿、金融地产和[旅游地产5】。然而，狭义的商业房地产主要为商业或服务业提供物业服务。它主要涉及餐饮消费行业、娱乐休闲行业或纯粹以消费者为导向的商业活动[7]。狭义的商业房地产在发展、管理模式和主要功能上不同于传统的住宅房地产。无论从哪个方面来说，商业地产的开发和建设都是通过租赁或出售店铺[3W()]来实现房地产公司的利润。商业房地产有多种形式，其规模无法相互比较。对于大型商业地产公司，经营模式主要是采用开发商协调、协助开发的模式，项目统一管理，最终通过收取租金(4) * 421实现回报；对于较小的商业房地产公司来说，他们的大部分项目仍然通过收取租金盈利。当然，也有一些较小的商业房地产公司通过分散经营和出售[的商店获利。

在对我国商业地产发展建议的讨论中，Geltner(2013)通过对商业地产地产市场和资本市场的分析，撰写了《商业地产》(commercial real estate)一书，并提出很难想象一个只有住宅建筑、机构和公园的城市。商业地产为城市注入了活力和特色。商业地产是城市经济的中心，人才和资源聚集在这里创造更多的价值和财富，[。这本书充分展示了商业地产在城市发展中所带来的变化以及它所扮演的重要角色。倪夏熙(2011)主要研究中国四大主流商业地产，万达、华侨城、龙湖和瑞安，目前发展良好。通过对这四家房地产公司的对比分析和研究，从初始征地、平面布局规划、企业自我定位、资金引进、劳动力销售和企业运营六个方面进行了全面分析。最后，得出适合中国国情的商业房地产发展方向和发展策略。[已形成一套完整的商业房地产开发模式。在针对中国当前国情的商业地产研究中，刘建湖(2006)通过对中国当前商业地产发展过程中存在的问题的深入思考和研究，总结了未来中国国情下商业地产的发展方向[17]。

商业房地产发展的影响因素可以分为很多方面，因此对于商业房地产发展的影响因素还没有统一的研究结论。

许多研究学者将战略管理理论作为研究的理论基础，从外部环境和内部环境两个方面分析企业的战略环境。其中，邢大柱(2015)在研究企业发展战略时，分别从内部发展环境和外部发展环境两个方面分析了企业的战略环境，将企业盈利状况、企业#人力资源、企业组织结构、企业管理和运营能力分析(相关产品的创造能力、设计能力)、公司融资能力、公司营销能力和公司财务风险管理作为内部环境分析的因素。此外，在分析外部发展环境时，在对政治环境、经济环境和技术环境的分析中加入了对行业发展趋势和行业竞争环境的分析，使分析更有针对性[18]。李雅珍(2014)在研究企业差异化竞争战略时，也从内部和外部两个方面进行环境分析，进一步将外部环境分为宏观环境和产业环境。首先，运用PEST分析理论从政治、经济、社会和技术四个方面综合分析企业的宏观社会环境，然后根据迈克尔？波特的五力模型从潜在风险分析、现有竞争对手的竞争分析、消费者的讨价还价分析和可替代产品分析等方面对企业的整体环境进行了全面分析。对于企业本身的内部分析，主要是从人力资源、财产和资产、发展能力、组织管理和企业文化等方面进行的。[·2L在预测商业地产的未来发展时，托伊沃宁和维伊坦(2016)认为商业地产市场的发展与当前的社会环境密切相关。例如，政治、经济、社会和文化环境将影响商业房地产的发展。[在此基础上，一些研究者提炼了战略管理理论，并提出了更具体的影响因素来分析企业所处的市场环境。张淼(2013)认为，影响商业房地产发展的因素包括经济(宏观和微观经济、市场、金融、生产率)、政策、当地社会环境(周边居住水平、交通状况、商业企业聚集、配套设施)、历史背景、当地文化和当地消费水平[19]。Chen和Khumpaisal(2009)认为商业房地产的发展受社会、经济的影响，在环境和技术标准的影响下，引入了一种新的风险评估和决策方法[2()]。皇甫勤(2015)从经营环境、行业环境、政策环境和市场环境四个方面考虑了企业的外部发展环境，从客户的租金承受能力、客户对租赁面积和租赁期限的一般要求等方面考虑了企业的内部发展环境，并以此作为选择企业发展战略的依据，结合专家咨询法[4]为企业制定发展战略提供了建议。

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综上所述，现有研究存在以下不足:第一，对商业房地产的研究局限于商业房地产市场发展现状和经营管理模式的选择，对商业房地产行业发展中存在的问题和企业在商业房地产发展中面临的内外环境约束的研究较少。为此，本文结合我国商业地产发展中存在的发展模式不合理、融资渠道单一、专业人才缺乏等问题，以南京JM公司商业地产发展为具体案例进行分析，通过分析市场环境、公司发展和公司拥有的资源，找出公司面临的市场问题及其自身的不足，为南京JM公司商业地产的发展提出合理的解决方案。其次，现有研究大多从宏观环境(政治、经济、社会、技术)、产业环境和企业内部环境三个方面进行分析。对企业区位市场环境维度的分析研究很少。需要加强对与企业发展密切相关的地方经济发展和地方商业地产发展产业政策对地方企业商业地产发展影响的研究。因此，本文以战略管理理论为基础，综合考虑国家宏观经济政策、南京市当前经济发展状况以及新出台的房地产政策对南京JM公司发展的影响。第三，大部分相关研究都是从宏观层面通过分析、预测、规划等手段，充分利用企业的人力和财力资源，从而达到优化管理、提高经济效益的目的。本研究在综合考虑宏观产业水平和微观企业水平的基础上，重点从微观企业总体发展战略、竞争战略和功能战略三个方面来制定企业发展战略体系，不仅有利于南京JM公司的可持续发展，而且可以为商业房地产业的发展提供参考。

第一章为绪论，主要对商业地产的概念、我国商业地产以及商业地产发展的影响因素进行了系统的回顾，并指出了相关研究的不足。

第二章是理论基础，主要介绍了企业发展战略的定义、企业发展战略的管理过程和企业发展战略的类型等理论基础。

第三章论述了南京JM公司的商业发展现状。本文以南京JM公司为例，深入分析了JM公司商业地产发展的现状、问题及其面临的问题。

第四章分析了南京JM公司商业地产发展的内外部环境，包括房地产政策、商业环境、市场消费、行业变化和商业商圈等外部环境，以及财务状况和融资能力、土地储备、销售经营模式、企业人力管理和品牌产品定位等内部环境。

第五章是南京JM公司商业地产发展战略的选择。在对南京JM公司进行SWOT分析的基础上，提出了包括产品差异化战略、服务差异化战略、形象差异化战略和人才差异化战略在内的发展战略。

第六章是南京JM公司商业地产发展战略的实施。本文提出了南京JM商业地产发展战略的实施措施，如加快多元化布局、扩大品牌影响力、优化人力资源组合，以及南京JM商业地产发展战略的实施保障，如拓宽融资渠道、识别消费升级、发展特色商业、建立一套适合公司的现代企业制度。

第七章是结论，总结了本文的研究，提出了本文的不足之处。本文的技术路线图如下:

本文采用的具体研究方法如下:

(1)文献研究方法。本文通过查阅相关著作、期刊和论文，为研究提供理论依据，并收集相关数据，总结企业发展战略、竞争战略和功能战略的含义、特征和相关发展模式。

(2)案例分析。本文将企业战略管理的相关理论应用于南京JM公司商业房地产发展战略的研究。本文在分析南京JM公司商业房地产业务发展现状和问题的基础上，对其发展战略进行了深入分析。

(3)PEST环境分析。本文对外部环境的分析考虑了政策环境、经济环境、产业环境、市场环境等因素。基于PEST模型，对南京JM公司商业房地产开发的外部环境进行了深入分析和研究。

(4)SWOT分析。摘要:本文从企业自身的优势和劣势、企业在市场中面临的挑战和风险四个方面分析了南京JM公司商业地产的发展，为公司商业地产发展战略的制定提供了依据。

3.3
3 . 3 . 1潜在高库存
3.3.2单一融资渠道
3 . 3 . 3财务1

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4.2南京JM公司商业房地产开发[内部环境分析/br/]4.2.1财务状况和融资能力分析
4.2.2土地储备分析
4.2.3销售和运营模式分析
4.2.4企业人力管理分析
4.2.5品牌产品定位分析

6.2南京JM商业地产发展战略实施保障
6.2.1拓展融资渠道，降低融资成本
6.2.2识别消费升级，打造发展高地
6.2.3发展特色商业，打造智慧购物中心
6.2.4建立适应公司的现代企业制度

随着近年来住房市场的抑制，商业房地产市场的发展变得越来越激烈。越来越多的房地产公司开始涉足这个领域。如何在竞争日益激烈的环境中立于不败之地，实现商业房地产领域企业的长远发展，是值得重点研究的问题。习近平总书记在中国共产党第十九次全国代表大会的报告中庄严宣告，“中国特色社会主义进入了一个新时代，这是中国发展的新历史方向”。随着中国特色社会主义进入新时代，中国商业房地产业的发展进入了一个新的发展时期，这不仅是商业房地产发展的黄金时期，也是区域发展问题的突出时期。中国商业房地产业进入负记录的新时代后，商业房地产业的发展已经从高速增长阶段转变为高质量发展阶段。因此，在新的时代，如何发展南京JM公司的优质商业地产，如何制定优质发展战略，将是未来研究的重要方向。

本文首先从探索南京JM公司商业房地产的发展战略入手，阐述了本文的研究背景和意义。通过本文的分析，南京JM公司在发展商业房地产业务时，能够了解南京市场商业房地产业的发展现状，并能根据商业房地产的发展现状及时做出相应的战略变化，使其能够应对当前的市场环境。之后，通过对企业战略管理相关理论的梳理，为本文的研究提供了理论支持，也为后续战略的选择和制定提供了一些思路。并通过文献综述，分析了商业房地产和企业战略管理的概念及研究现状，并指出了现有研究的不足。然后，通过对南京JM公司所处环境和我国商业地产业务发展现状及问题的分析，明确界定了影响南京JM公司商业地产发展的内外部环境，以及该公司在此环境下面临的优势和劣势、机遇和威胁。同时，结合第二章相应的理论基础和第三章对南京JM公司商业地产发展内外环境的全面分析，科学选择适合南京JM公司商业地产业务在南京市场发展壮大的发展战略，并为该战略的实施提供四项实施措施和三项保障措施。本文的主要结论如下:

(1)目前，我国商业房地产业的发展仍处于初级阶段。与住宅市场相比，竞争要小得多。南京JM公司应抓住机遇，了解公司在商业房地产业务中的发展实际情况，利用自身优势选择适合自身发展的战略。

(2)在整体发展环境较好的情况下，公司不能忽视自身的缺点和局限性。它应该始终牢记公司商业房地产开发的总体目标，依靠自身的优势和良好的机遇，同时通过与其他企业的合作，帮助公司弥补自身的不足。此外，商业地产项目选址应部分集中在居民消费水平高的中心城区，部分集中在有发展潜力的次城区，以实现公司在商业地产领域的长期发展。

(3)随着商业房地产市场的不断发展和变化，未来南京JM公司应根据商业房地产市场的情况不断调整发展战略。除了降低成本和提高项目价值之外，还应该建设特殊的商业地产项目，使其从其他公司建设的许多商业地产项目中脱颖而出，赢得品牌商家和消费者的青睐。不仅如此，在商业房地产项目的开发中，还可以增加一些增值服务来拓展企业的业务，优化企业资源的利用，实现商业房地产领域的突破。

(4)为确保公司制定的发展战略能够得到有效实施，公司还需要制定相应的实施措施和保障措施。首先，我们应该从公司内部着手，优化人力资源结构，提高员工的管理能力和技术。也有必要进行宣传，打造高端商业地产的良好企业文化和企业品牌形象。

(1)由于作者自身知识的局限和论文写作时间的限制，对商业房地产的研究还没有完全理解，对企业发展战略的理论也没有完全理解，这可能会导致写作过程中的一些疏漏。今后，笔者将继续深入研究商业房地产领域的相关理论知识和企业发展战略，并及时向南京JM公司的管理者提出一些建议，帮助他们在商业房地产领域健康稳定地发展。

(2)由于笔者对南京JM公司的调查缺乏深度，可能忽略了公司商业地产业务发展的一些细节，导致战略制定过于笼统，无法具体解决公司商业地产项目实施中存在的问题。有必要继续跟进南京JM公司的几个商业项目，与项目负责人进行深入沟通，获取更多细节和有效信息，并根据所学知识提出建议。