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39600字硕士毕业论文法律毕业论文范文选编:业主自治法律状况分析

论文类型:硕士毕业论文
论文字数:39600字
论点:业主,自治,建筑物
论文概述:

业主是业主自治的主体和核心。近年来,业主与建设单位、物业服务企业和业主委员会之间的纠纷日渐增多,这在一定程度上反映出业主维权意识的提高以及对业主自治的向往,越来越多的地方

论文正文:

介绍

随着城市住房制度的改革,越来越多的城市居民拥有自己的私有住房产权,住宅区逐渐成为城市最基本的组成部分。共同居住在住宅区的业主基于维护共同利益的需要参与住宅区公共事务的管理,业主自治应运而生。业主是否聘请物业服务企业或其他管理机构,或业主自行管理住宅区的公共事务,都是业主的自主权。近年来,业主自治日益显示出强大的生命力,越来越多的城市和地区倡导业主自治。《物权法》的颁布和《物业管理条例》的修订为业主自治提供了法律依据和依据。物业服务企业也从“管理者”转变为“服务提供者”。这不仅表明业主是业主自治的主体和核心,也表明业主自治已经步入法制化和规范化的轨道。从长远来看,业主自治的良好发展对提高我国城市住宅小区的管理水平和发展房地产经济具有重要影响。然而,由于我国业主自治起步较晚,缺乏相关的学术研究,现行法律法规制定水平较低,业主自治过程中的诸多问题难以解决,业主自治权利也无法得到有效保护。因此,本文总结和分析了业主自治过程中存在的问题,指出了现行立法的不足,并在借鉴相关国家和地区先进立法的基础上,结合自身实践经验,提出了相应的解决方案。全文的主要部分分为以下四个部分。第一部分主要阐述业主自治的基本理论。在界定业主和业主自治概念的同时,指出业主自治的本质是私法自治,并详细阐述了业主自治的理论基础和范围。第二部分主要阐述业主自治组织的建设。我国现行立法没有确立业主自治主体的概念,也对业主大会和业主委员会的法律地位和性质采取回避态度。业主自治主体、业主大会和业主委员会之间的关系模糊,已成为业主自治发展的主要障碍。因此,本部分在分析业主自治团体、业主大会和业主委员会关系的基础上,阐明了建立业主自治团体的必要性,并通过介绍世界不同国家和地区业主自治团体的立法模式,指出了我国业主自治团体的法律性质。第三部分主要阐述了业主大会和业主委员会运行中存在的问题及其改进。在实践中,诸如难以成立业主大会和业主委员会、业主大会临时会议缺乏专门规定、业主委员会成员素质低、滥用权力谋取私利以及缺乏业主委员会履行职责的保障机制等问题是普遍存在的。针对这些问题,在阐述其深层原因的基础上,提出了相应的法律对策。第四部分主要阐述《物业小区管理条例》的相关内容。通过比较一些国家和地区在管理条例的制定、修改、内容和效力方面的立法,结合管理条例在实践中容易出现的问题,指出了我国现行立法在相关方面的不足,并提出了相应的解决办法,以更好地发挥其“宪章”的作用。

2业主自治的基本理论

2.1业主自治的相关概念
2.1.1业主的定义
业主是业主自治最基本的主体。理解业主的概念并界定其范围是研究业主自治过程中各种法律问题的前提和基础。中国是一个大陆法系国家,许多法律概念源于大陆法系国家的立法。然而,“所有人”一词不是民法的传统概念。在民法体系中,德国法律被称为“住宅所有人”(Wohnungseigentiimer,德国《住宅所有权法》第10条第1款),日本法律被称为“区分所有人”(日本《建筑物所有权法》第2条),中国台湾地区也被称为“区分所有人”(台湾《公寓管理条例》第3条)。我国的“业主”概念最早是从香港引进的。当时,“所有者”一词是房地产行业中的一个常见术语,而不是一个法律术语。随着中国房地产经济的发展和物业管理制度的兴起,“业主”和“物业”这两个词已经家喻户晓,并逐渐被内地人所接受。因此,2003年中国的《物业管理条例》(以下简称《条例》)和2007年的《物权法》以及此后有关物业管理的法律法规文件都采用了“业主”一词。中国法律法规和其他规范性文件对“业主”的定义如下。《条例》第6条第1款规定:“房屋所有人应为所有人。”最高人民法院2009年3月23日通过的《关于审理建筑物区分所有权纠纷具体适用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)第一条对“业主”的定义进行了扩展,该条规定:“依照《物权法》第二章第三节的规定依法登记或者取得建筑物全部部分所有权的人,应当视为《物权法》第六章所称的业主。
根据与建设单位买卖商品房的民事法律行为,依法占有该建筑专有部分但尚未依法登记所有权的,可以认定为《物权法》第六章所称的所有权人”。此时,我国法律法规明确界定和保障的“业主”包括:依法登记或取得财产所有权的人;能够根据法院判决、仲裁裁决、政府行政决定或者继承关系出具房地产证明或者取得房地产所有权的;合法建造自己房屋的人;依法占有建筑物专有部分但尚未依法登记所有权的。然而,在现实生活中,除了业主以外,其他群体经常居住在物业的住宅区。最常见的主要有两种类型,一种是房地产开发商,即建筑商,也称为建设单位。另一种是承租人、借款人等。确定这两类人在住宅区的地位极为重要,因为这涉及到他们是否可以作为业主参与住宅区的公共事务,或作为业主自治团体如业主委员会的成员。如果忽视它们,显然不利于住宅小区的维护和发展,不利于保护主体利益。
建筑物区分所有权解释第9条规定了业主人数和业主总数的计算方法。该条提到,\"建设单位尚未出售的部分和已经出售但尚未交付的部分应由一人计算\"。各地的物业管理法规或办法也有类似规定,可见建设单位在一定条件下具有业主资格。值得注意的是,当整个建筑的所有权属于建设单位时,此时不需要共同的关系和共同的管理,也就是说,不构成建筑所有权的划分。此时,建设单位并不区分所有建筑物的业主。只有在建设单位出售一些建筑物并转让所有权后,建设单位才成为所有建筑物的所有者,因为它拥有尚未出售的专有部分的所有权。因此,在一定条件下,建设单位可以参加业主大会,表达自己的意见和建议,并行使共同管理共用部位的权利,以保护其合法权益不受损害。《区分建筑物所有权解释》第16条明确规定了承租人和借款人的法律地位。“涉及专有部分承租人和借款人等财产使用者的区分建筑物所有权争议,参照本解释处理。承租人、借款人和其他物业使用人的专有部分,应当依照法律、法规、管理条例、业主大会或者业主委员会依法作出的决定及其与业主的协议,享有相应的权利,承担相应的义务”。这篇文章清楚地定义了承租人、借款人等。作为“财产使用者”,是因为“财产使用者的目的不是为了获得最终所有权,而只是暂时使用专有部分,并且只会考虑他们在居住期间的短期利益,而不是制定长期计划。如果短期居民被包括在业主中,将不可避免地人为地造成业主的长期利益与集团内业主的短期利益之间的冲突,并对长期利益造成损害”。因此,物业使用者不是业主。然而,基于物业使用者在住宅区居住一段时间并属于利害关系方的事实,这种利益是不可忽视的,因此法律也对物业使用者的权利和义务作出了相应的规定。

3业主自治团体的建设........9
3.1业主自治团体的概念........9
3.2在中国建立业主自治团体的必要性........9
3.3业主自治团体立法模式与中国的选择........12
4我国业主自治组织内部组织运行中的问题........19
4.1业主大会运行中存在的问题及其改进........19
4.1.1业主大会运作中的问题........19
4.1.2改善业主大会的运作........23
4.2业主委员会运作中存在的问题........29
5业主自治的制度保障-管理法规的制定和修订........40
5.1管理法规........40
5.2管理法规的内容........44
5.3管理法规的有效性........47

结论

业主是业主自治的主体和核心。近年来,业主与建设单位、物业服务企业和业主委员会之间的纠纷日益增多,在一定程度上反映了业主维权意识的提高和对业主自治的渴望。过去,越来越多的地方立法也倾向于将物业管理的总体方向定位于\"物权导向\"而不是\"企业导向\",对业主自治的呼声越来越高。然而,该领域现行法律、法规和规章的落后和混乱导致了业主自治过程中的诸多问题。面对这些问题,许多学者做了大量的深入研究,我只是在前人研究的基础上对这些问题提出了一些粗浅的看法。业主自治可以借鉴公司治理模式,确立“业主自治组织”的法律地位,授予其物业管理领域的民事主体资格。除业主大会和业主委员会外,应在业主自治组织的内部结构中设立监督机构,对业主委员会的日常职责和行为进行监督,使业主大会、业主委员会和监督机构能够相互支持、相互制约。此外,应明确业主委员会委员行使职权和不履行义务的法律责任。针对业主大会和业主委员会难以成立的普遍现象,应加强建设单位启动第一次业主大会会议的法律义务,降低相关条件,促进第一次业主大会会议的及时召开。在管理法规的制定、修改和内容上完善现行立法,为业主制定管理法规提供更具操作性的法律依据,从而更好地发挥管理法规的“宪章”作用。
业主自治不仅是基于建筑物区分所有权的业主对其住宅区内公共财产事务的自我管理活动,也是业主作为公民参与社会活动和行使社会权利的重要表现。然而,由于我国正处于社会转型期,业主自治面临的问题必然是一个复杂的社会问题,不仅包括内部业主因素,还包括外部建设单位、物业服务企业和行政机构因素。它不仅涉及法律问题,还涉及社会政治、行政和其他问题。因此,只有从法律的角度来探讨业主自治的内在因素,才能避免被过度拉伸,无法解决业主自治现实所暴露的所有问题。要完成这一复杂的业主自治系统工程,有必要拓展研究视野,依靠政治学、经济学、管理学、社会学等学科的系统深入研究。

参考
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