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38600字硕士毕业论文物业服务单位安全保障义务案例的法理探索

论文类型:硕士毕业论文
论文字数:38600字
论点:物业,服务公司,义务
论文概述:

物业服务公司对住宅小区的安全保障义务是,物业服务公司及其工作人员,根据法律规定或者合同约定,对住宅小区内业主及相关权利人的人身和财产承担安全保障的义务,主要包括对小区硬件

论文正文:

一.案件简介

2011年5月24日下午,住在太原市小店区某小区的徐某在家中发现一起严重盗窃案。家里一团糟。一个固定在家里墙上的保险箱被移走并偷走了。保险箱里有超过57,000元的现金和价值50,000元的黄金。徐某立即通知物业服务公司,并向当地公安机关报案。公安机关到物业服务公司获取居民区监控录像数据后,最终认定犯罪嫌疑人使用私家车进入居民区实施犯罪。但是,由于小区物业监控设施的质量问题和车辆登记不到位,无法看到和查出犯罪车辆的车牌号,导致案件至今无法解决,徐的损失无法追回。徐某认为,他与物业公司签订了《物业服务合同》,并根据合同支付了相关的物业费用。本合同第二条第四项明确规定了物业服务公司的安全义务,即:物业服务公司应提供24小时值班和安全巡逻防范;昼夜监控和消防管理;建立住宅小区安全体系;保安人员坚守岗位,认真细致。第三条第七项再次承诺安全服务质量。但是,自从徐搬进小区后,该住宅单元的防盗门锁因损坏而一直未被使用,物业公司也没有对其进行维护。虽然在住宅区门口安装了车辆提升杆,但该杆尚未启动。进出社区的人和车辆也没有登记制度。社区治安混乱,入室盗窃时有发生。现在,徐的财产遭受了损失。他认为物业公司忽视了自己的管理,应该为自己的过失承担50%的赔偿责任。于是徐将这家房地产公司告上法庭。
物业公司回复:第一,被申请人的安全内容是协助公安部门维护物业服务区域的公共秩序,履行安全防范职责,但不承担维护业主私有财产的责任。物业合同第二条第四款“物业服务内容”规定,“安全是指协助公安部门维护物业区域的公共秩序;24小时门卫和巡逻,履行保安职责;建立住宅小区安全体系;昼夜监控和消防。安全职责是:坚守岗位,认真值班;维护社区公共场所的日常生活秩序,并与公共安全部门合作,协助确保社区安全,但不包括个人、财产和保险监管的责任。”同时,财产合同第9条的“保险”部分规定:“原告家庭财产和人身安全的保险应由原告自己选择办理;物业管理服务机构、物业管理企业不承担业主、用户的人身保险责任。业主和使用人保留私有财产的责任,应当经物业管理公司、业主和使用人同意。”从上述合同约定和《物业管理条例》第四十七条的规定来看,被申请人的安全义务是协助公安机关维护物业区域的公共秩序,履行治安防范职责,不承担维护业主私有财产的责任。在本案中,被告不应对原告家中类似的盗窃案件负责,尽管采取了预防措施,但这些案件仍无法消除。第二,被申请人已妥善履行其在物业区域内的安全义务,不应承担赔偿责任。被告聘请小店保安公司的12名保安维护社区公共秩序。他们一天24小时值班,巡逻以履行安全职责。监控设施良好。被告还制定了《安全操作规程》和《安全人员奖惩制度》,以规范安全行为。为了有效控制物业服务区内类似盗窃案件的发生,提醒业主注意安全措施的告示亦多次张贴在物业区内。原告投诉的盗窃案件发生后,被告积极协助公安机关破案,并向公安机关提供了当时的视频监控数据。到目前为止,被申请人已经履行了财产合同和法律保障义务,在本案中不应当对被申请人承担责任。第三,原告自2011年4月1日起未缴纳物业费。原告提起的盗窃案发生在2011年5月24日,在物业费拖欠期间。原告无权要求被告提供包括担保在内的物业服务。一审法院认定,物业服务公司在履行
物业服务时,一审法院认定,物业服务公司在履行物业服务合同时,制定了相应的制度,对居住区居民的财产给予了合理谨慎的照顾。徐没有与物业服务公司就住宅内的物品签订特别保管合同。物业服务公司无法知道徐的个人物品的类型和价值,因此不承担法律责任。一审法院驳回了徐的请求。徐拒绝接受这一决定,并向太原市中级人民法院提起上诉,称:物业服务公司承诺对住宅区实施全天候全方位保护。业主出去工作学习后,房子里的所有财产都在公司的保护之下。在这种情况下,发生盗窃是因为物业服务公司严重失职。
二审法院认为,物业服务公司在合同、社区管理条例等文件中承诺对社区业主的人身和财产安全负责。从本案的证据可以看出,本案发生在下午,也就是一般业主外出工作学习的时间,以及物业服务公司全面管理住宅区的时间。在此期间,犯罪嫌疑人很容易进入住宅区偷窃。物业服务公司没有对进入小区的车辆和人员进行登记,巡逻保安和视频监控人员也没有及时发现案件的发生。可以说,他们对整个案件一无所知。案件发生后,公安人员来到社区收集证据。然而,由于社区监测设施的质量问题和未能登记车辆,无法确定车辆和肇事者,导致未能解决案件。由此可见,物业服务公司未能履行职责,对未能及时发现和制止案件造成的损失负有责任,并应承担相应的赔偿责任。

二。物业服务公司担保义务的基本问题

(1)物业服务公司担保义务的概念和性质
1。概念
随着住房制度改革和城市建设的发展,物业服务新产业应运而生。原有公房管理者与居民之间的管理与经营关系,逐渐演变为物业服务公司与业主之间的服务与服务关系。随着城市住宅小区建设的加快,物业服务业也在快速发展。然而,物业服务公司的出发点和最终目标是如何保护业主和其他相关权利人的人身和财产安全。一般来说,物业可以根据用途的不同领域和性质分为住宅物业、商业物业、工业物业和特殊用途物业。住宅物业一般指住宅小区内物业服务的内容。居住区是指基础设施相对完备,能够在一定程度上满足居民日常物质文化需求的一定规模。至于物业服务,根据不同的管理范围,可以分为广义物业服务和狭义物业服务。物业服务的广义定义涵盖广泛。它是指在物业存在期间,对物业进行持续、全面的服务和管理,包括物业小区建成后的开发阶段和投入使用阶段。物业服务公司制定合理的制度,运用科学的方法,使业主或使用者享受到完整的物业服务。狭义的物业服务范围相对狭窄,主要是指物业竣工投入使用后专业物业服务公司的管理和服务。由于我国物业服务行业是一个新兴行业,相关的制度建设和管理结构还处于探索阶段,还不完善。因此,社区业主和物业服务公司之间的纠纷众多且复杂。本文的内容将以住宅物业为基础,从物业服务的狭义上进行研究和探讨。

三。物业服务公司违反保安义务的责任……10
(一)侵权责任……10
1,责任原则……10
2,违反安全义务……10
3,损害后果的存在……11
4,违反安全保障义务和损害后果……12
5,豁免……12
(2)违约责任……13
1,违约……13
2,国防……14
(3)侵权责任和违约责任的竞合……15
(4)责任分配……16

结论

综上所述,物业服务公司保障住宅小区安全的义务是,物业服务公司及其工作人员应根据法律法规或合同约定,承担保障住宅小区业主及相关权利人人身和财产安全的义务,主要包括建设住宅小区硬件设施的义务和规范住宅小区软件的义务。这项义务原则上是合法的,但合同义务除外。违反本义务的,当事人应当承担相应的侵权责任或者违约责任。责任竞合时,当事人可以选择侵权赔偿权或者违约赔偿权。随着社会和时代的不断发展,物业服务正在悄悄地改变着我们的生活。人们的生活越来越离不开物业服务公司的服务,安全保障义务是物业服务公司最基本的服务项目。经营者的安全义务已被纳入《侵权责任法》,住宅小区物业服务公司的安全义务也应通过法律进一步明确。只有不断提高物业服务企业的安全内容,才能减少业主与物业服务企业之间的矛盾,营造健康和谐的居住环境。当然,在法例进一步澄清住宅区物业服务公司的保安义务之前,住宅区的保安义务必须由业主和物业服务公司透过物业合约达成协议。在合同中,业主和物业服务公司应当更加具体、明确地规定物业服务公司的安全保障内容,要求物业服务公司在合理范围内履行慈父般的照顾义务,确保住宅区业主的人身和财产安全。
在物业服务公司的安全义务问题上,仍有许多法律和实践问题需要更全面和深入的研究。在这个过程中,一方面,有必要保护个人所有者的人身和财产安全;另一方面,也有必要考虑房地产业的发展,避免加重物业服务公司的责任。每个人都渴望一个稳定温暖的家。只有通过共同努力,我们才能建设和谐社会和更好的社会主义和谐社会。

参考
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