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39560字硕士毕业论文我国所有建筑车库和停车位流通法律问题综述

论文类型:硕士毕业论文
论文字数:39560字
论点:车位,车库,建筑物
论文概述:

本文是法律毕业论文,车库、车位资源的稀缺性,必然导致在分配时的相关利害方之间的利益博弈。小区业主在经济实力等方面与开发商、物业服务企业存在巨大差距,在车库、车位流转利益。

论文正文:

第一章概述了区分所有建筑物、住宅车库和停车位的基本法律问题。

第1节,所有建筑物住宅区车库和停车位的概念和类型
建筑物所有权区分是一种独立的所有权形式,它指的是复合所有权,其中每个单位所有者拥有该单位的所有权,并且当每个单位由于其自身结构而由独立个人拥有时,对整个建筑物具有共同所有权。(1)包括所有权、共同所有权和成员权利。其中,所有权占据主导地位。建筑物所有权的前提是所有权。所有权所有权也意味着同时享有共同所有权和成员权利。因此,建筑物区分所有权的客体是专有所有权客体的专有部分,共有所有权客体的共有部分不能是建筑物区分所有权的客体。(2)根据建筑物区分所有权的定义,建筑物区分所有权的客体可以统称为所有建筑物的区分所有权。为了最大限度地集约利用土地,区分所有建筑通常不是以单一形式独立存在的,而是大量区分所有建筑聚集在一定范围的土地上形成单独的住区,这可以称为区分所有建筑群落。在现代意义上,所有的建筑社区不仅被划分为供居民居住和生产的房屋,还被划分为诸如绿地、道路、商店、车库和停车位等设施。其中,车库是指由物理边界形成的六面封闭的停车建筑。(3)停车空间(Parking space)是指没有物理边界,通过地面上的等标记设置的用于停放汽车的开放空间。
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第二节区分了所有建筑社区中车库和停车位的法律性质

1。车库和停车位可以成为独家配件。作为专有权的客体,
专有权的定义规则可以分为二元理论和三元理论。二元理论包括结构独立性和使用独立性。三元理论在此基础上增加了能够登记的法律独立性要求。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)第二条,我国采用三元主义,三元主义只有在既具有结构独立性、使用独立性又具有可以登记为所有权的客体的情况下,才能成为所有权的一部分。结构独立性(Structural independence)是指某些部分可以在结构上区别于其他部分,权利人控制的客体范围可以明确界定。如何确定结构独立性?学者们普遍认为,需要有一个物体充当间隔物。对象必须是固定的,并且可以形成一定的空间隔。地面车库和地下车库用水泥和砖块堆砌而成,水泥和砖块固定在一起,形成一定的空,具有结构独立性。值得注意的是,近年来,结构独立性的确定往往是“概念分离”,即分离对象不需要具有物理外部性能,只要它能够将一个部分与其他部分区分开来。例如,它可以用固定的边界标记点标记在规划图上。(2)停车位是一个虚拟长方体空在地面上画四条线,向上延伸一定高度。根据这种理解,它在结构上也是独立的。
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第二章分析了我国现行法律关于区分所有建筑小区车库和停车位流通的规定。

第一节车库和停车位权利归属规则不完整
本文在第一章中分析了车库和停车位的法律性质,得出的结论是车库和停车位可以成为某些权利的客体,甚至某些种类的车库和停车位也可以成为排他性的部分,成为建筑物所有权分化的客体,也是区分所有建筑社区的配套设施。然而,法律性质的明确并不意味着权利所有权的明确。从《物权法》关于确定车库所有权和停车位权利的规则的规定来看,它通过了一项只列出一个案例并以“等”一词结尾的一般性规定。这些规定过于原则性、模糊性和缺乏可操作性。财产转让必须以产权归属明确为前提。转让不享有权利的财产将构成未经授权的处置。因此,有必要明确《物权法》中确定车库所有权和停车位权利的规则。在物权法的制定过程中,车库和停车位的所有权问题一度成为学者们争论的焦点。总而言之,有业主、开发商、协议和国家所有权。最后,《物权法》采用了业主共有和共有的协议方式:(1)建在道路或其他业主共有场地上的车库和停车位,由全体业主共同所有;(2)此外,建筑区域内规划用于停放车辆的车库和停车位的所有权由双方协商确定。
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第二节流通限制条件存在的问题

1。法律要素中的法律规范
缺乏违反限制性流通条件的法律后果,包括假设、行为模式和法律后果。法律规范通常以法律条款的形式存在。法律规范和法律规定并不是一一对应的。法律规范的三个要素可能出现在几项法律规定中,但这三个要素必须同时具备。具体到《物权法》第74条,该法律规定的假定要素是,当事人出售、给予或租赁以区分所有建筑物中的车库和停车位。行为模式是在出售、给予或租赁时首先满足所有者的需求。然而,没有法律后果。对《财产法》的全面调查也没有发现如果违反法律规范将面临的法律后果。违反不同性质法律规范的法律后果是不同的。为了澄清第七十四条法律后果的要素,我们必须首先判断第七十四条法律规范的性质。首先,法律规范不是任意的。设定车库和停车位流通的限制性条件旨在通过法律的强制性约束力确保满足业主的停车需求。双方不能通过协议排除该申请。第二,这一规范不是强制性规范中被禁止的规范。《物权法》第七十四条第一款可以解释为禁止开发商在不首先满足业主需求的情况下转让车库和停车位。根据《合同法》的规定,导致合同绝对无效的原因包括侵犯国家利益、公共利益以及违反法律和行政法规禁止的规范。但是,第七十四条调整的对象只涉及民事主体,不涉及国家利益和公共利益。在实际交易活动中,开发商和业主以外的人经常通过高价来恐吓业主的意愿,并没有恶意串通。
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第三章中国车库及停车位流通现状分析.........22
第一节车库和停车位销售中的问题.......22
一、开发商未能遵守流通限制条件.......22
二。车库与车位销售合同签约率不高.......23
三。买方和卖方的不平等地位...24
4。车库和停车位登记系统不完整...25
第2节车库、停车位租赁和抵押问题...27
1。车库和停车位租赁中的问题...27
2。车库和停车位抵押的法律困境...29[/溴/]第3节车库和停车位储存费的法律性质.......30
第4章我国区分所有建筑社区车库.........32
第1节现行法律的改进.........32
第2节建立车库和停车位转让新系统.......33
第1节车库,停车位的设置.........33
ii,各类车库和停车位流通规则.......34
第三节,建立和改善车库和停车位流通的支持系统.........35
一、改进车库和停车位的登记系统.......35
ii,建立和改善车库、停车位预售和停车位租赁系统.......36
iii,业主委员会作为民事诉讼主体的资格.........37

第三章完善我国所有建筑居住区停车库和停车位流转制度的立法建议

第一节现行法律法规的完善
基于以上对现行法律法规的分析,笔者认为《物权法》和《司法解释》的相应规定可以完善如下:《物权法》第七十四条第一款:在业主入住后五年内增加车库和停车位流通限制条件的适用期限,并明确满足业主基本停车需求的内容。增加一个新的段落作为第二段,以澄清违反车库停车位流通限制条件的法律后果:车主有权请求法院撤销该法案。同时,考虑到开发商和业主的利益,规定对于流通条件适用期内的闲置车库和停车位,开发商和业主以外的人可以签订车库和停车位租赁合同,但当业主有基本停车需求时,租赁合同必须终止。原第2款改为第3款,并补充说,当双方无协议或协议不明确时,车库和停车位的所有权应根据卖方采用的销售方法确定。如果车库和停车位分开出售,车库和停车位仍归原业主开发商所有;如果车库或停车位通过捆绑销售出售,车库或停车位归买方所有;如果车库和停车位以共享销售方式出售,车库和停车位应归所有业主所有。
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结论

车库和停车位资源的稀缺将不可避免地导致相关利益攸关方在分配中的利益博弈。住宅业主与开发商、物业服务公司在经济实力等方面存在巨大差距。在车库和停车位流通的利益博弈中,他们显然处于劣势。作为利益调整的重要社会规范,立法者应认识到车库和停车位问题中各方之间的差距,并通过具体的法律规范努力维护各方利益的平衡。特别是,旨在解决纠纷和停止纠纷的《物权法》应当在车库和停车位的流通中发挥重要作用。然而,由于立法者错误的立法理念,他们过分强调市场调节在车库和停车位流通中的作用,试图用债权而不是物权来保证业主停车需求的优先满足。此外,法律规定过于原则性和不可操作性,使得为保护业主停车需求的第一满足而设立的流通限制条件未能真正发挥作用,反而使开发商钻法律漏洞,加剧矛盾。此外,《物权法》及其司法解释未能及时规范与车库和停车位流通相关的新问题。虽然地方法律法规有规定,但由于法律水平较低,适用范围过于狭窄,有超越立法权限的嫌疑。
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参考资料(略)