28599字硕士毕业论文福建房地产开发对新型城镇化的影响综述

论文类型：硕士毕业论文

论文字数：28599字

论点：城镇化,发展,房地产

论文概述：

本文是研究生毕业论文，本文以我国在“新型城镇化”已成为新时期的国家战略的背景下分析总结国内外研宄成果再结合研究客体的实际发展情况，针对房地产对新型城镇化影响作用作较为

论文正文：

介绍

1.1选题的背景和意义

1.1.1主题选择的背景

改革开放30年来，中国房地产市场蓬勃发展，已成为中国城市经济纵向和横向发展的重要驱动力。发展过程可以分为以下几个阶段:从中华人民共和国成立之初到七十年代末，中国一直实行实物公房分配制度。20世纪80年代，中国住房商品化逐渐形成，90年代，住房市场化已经形成。进入新世纪后，中国住房市场主要集中在货币化和分配社会化上。近年来，随着住房市场的不断成熟，住房拥有率不断提高，住房保障建设也开始全面展开。客观地说，房地产市场的发展在中国社会主义经济体制中是比较成功的。发展比较明显，取得了很大的成绩。主要表现为:(1)城乡居民住房条件明显改善，尤其是住房质量、居住功能和社区人文环境有了很大改善；(2)城镇居民住房基本实现私有化和商品化；商品房、经济适用房等住房供应体系初步建立。(3)通过住房需求和投资，国民经济发展得到极大促进。房地产业增加值占国内生产总值的比重从1996年的1.69%上升到2010年的6.19%。房地产业的增加值对国内生产总值的贡献约为1个百分点。长链房地产业是一个综合性产业，跨越生产、流通和消费三大环节。它直接促进了许多上游和下游产业，如投资、金融和建筑材料。它与人们的生产生活息息相关，在经济社会发展中发挥着重要作用，已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。

从概念层面来看，城市化是指农村人口逐步向城镇转移的过程。这一过程体现在两个方面，一是城镇数量的增加，二是城市人口的不断膨胀。随着大量人口从农村迁移到城市，农业生产人口的比例逐渐下降，而非农业生产人口的比例逐渐增加。大量人口迁移意味着城市的形成、扩张和塑造。城市化扩张客观上包括了这部分新移民的住房需求。另一方面，从城市化开始形成的那一刻起，人们就被改造，对人们的生产方式、生活习惯和价值观产生了更深远的影响。

1.2研究目的和内容

基于“新型城镇化”已成为新时期国家战略的背景，本文分析总结了国内外的研究成果，并结合研究对象的实际发展，对房地产对新型城镇化的影响进行了较为深入的定性分析。在此基础上，以福建省近20年的发展为研究案例，运用主成分分析法，运用多种实证方法计算福建省房地产业和新型城镇化的发展水平。通过路径分析，计算了一些房地产指标对新型城镇化发展水平的直接和间接影响。最后，以人均国内生产总值作为新型城镇化发展水平的代表指标，定量分析了该省房地产业与新型城镇化发展水平的相互关系。目的是为当前新型城镇化战略下房地产业与城市经济的和谐积极发展提供有意义的理论补充。并通过实证分析工具，证明房地产与城市化发展之间存在相关性，为政府和房地产开发企业制定城市规划相关政策和企业发展战略规划提供参考。主要研究内容如下:

第一章首先分析了房地产与城市发展关系研究的背景和意义，然后阐述了论文的研究内容、研究方法和研究技术路线。

第二章首先介绍了新型城镇化的定义和基本内涵，然后介绍了几种常用的城镇化水平评价指标，并构建了一套适合本文研究背景的评价体系。最后，从经济效益、社会效益和环境效益的角度分析福建省城市化水平的发展。

第三章首先介绍了房地产的基本概念和行业特征，论述了房地产与国民经济发展的关系，最后分析了福建省房地产发展的现状和存在的问题。

第四章从土地制度、住房制度和保障性住房建设三个方面阐述了房地产对新型城镇化发展水平的影响。本章不仅是对前两章的全面分析，也是对下一章私立学校进行定量分析。

第五章首先用主成分分析法计算福建省近20年城市化发展水平得分，然后通过相关指标用路径分析法分析房地产对新型城市化水平的影响，最后用偏最小二乘法建立以城市化水平为因变量、房地产相关指标为自变量的多元回归方程。

第六章对本文的研究成果进行了总结和阐述，同时对发现的问题提出了自己的解决方案。

2福建省新型城镇化发展现状分析

2.1新型城镇化的基本理论和评价指标

2.1.1新型城市化城市化的基本内涵也称为城市化。它最早提出于20世纪60年代，已有1000多年的历史。城市化是一种全球经济现象，是经济社会发展的结果，也是实现现代化的必然任务。这是世界各国现代化进程中必不可少的历史阶段。随着人类经济生产分工的改善和科学技术的进步，各国正在从传统的农业社会向现代工业社会转变。农业人口的比例在逐渐下降，而非农业人口却在不断增加。城乡经济一体化趋势日益明显。该地区的市场紧张状况正在不断改善。城乡经济联系越来越紧密，已经成为影响区域经济增长的重要因素。由于不同国家的经济体制和发展模式不同，尽管城市化一直是学术界、媒体和民间研究和讨论的热点话题，但“城市化”一词的定义仍然存在争议，也没有统一的定义。不同的学科对城市化有不同的理解:经济学家通常从城市经济的角度出发。例如，英国经济学家称城市化为人口和社会生产力向城市逐渐转移和集中的过程。地理学家认为城市是该地区各种活动的中心。城市化是人口从农业活动向非农业活动转变的过程，因而趋于集中。人文生态学家认为，城市化是一个过程，在这个过程中，随着时间的推移，某个社会的人口逐渐集中到高度密集的社区。换句话说，这是一个人口从农村流向城市的过程。社会学家以社会网络的密度、深度和广度为研究对象，从而将城市化过程理解为一个社会网络的宽度不断扩大、密度不断降低、人际关系逐渐趋向专业化和简单化的过程。人类学家认为城市化意味着人类生产方式的转变过程，即从农村生活方式向城市生活方式的转变过程。一般来说，国内学术界对城市化的定义可以大致概括如下:

(1)城市化是指农村人口向城市人口转变的过程，或农业人口向非农业人口转变的过程；

(2)城市化是指农业人口向工业和其他非农业人口的转化，分散的农业人口向城市集中，新城市不断产生，从而导致城市人口增长，城市人口增加，城市体系不断扩大和完善，城市经济在国民经济中的地位不断提高，成为社会发展的主要动力；

(3)城市化是指一定区域内人口规模、产业结构、经济构成、运行机制、管理手段、基础设施、生态环境和人民生产生活方式从分散到集中、从单一到复合的动态过程。

综上所述，本文认为城市化的概念可以概括为:农村经济转化为城市经济，农业人口转化为非农业人口并进入城市，或者郊区融合为大城市，导致城市地区大幅增长。

2.2福建省新型城镇化发展分析

2.2.1福建省新型城镇化发展的经济效益评价

中华人民共和国成立以来，福建省进入了工业发展时期。特别是改革开放后，国民经济发展迅速，城市化投资规模不断扩大，城镇和人口数量不断增加。从时代特征的分类来看，福建农村城市化的发展过程大致可以分为三个阶段:

1.发展的早期阶段

这一时期，福建城市建设提出了城乡共同发展战略。由于福建位于台湾海峡的特殊位置，国家对福建的投资并不多。大陆鹰厦铁路沿线的三明、永安、南平、邵武只是在70年代的“小三线”建设中才得到一些缓慢的发展，而沿海一线城镇建设基本处于停滞状态。在此背景下，福建城市化进程受到抑制，城市化水平徘徊在13%左右。

2.停滞阶段

经济发展离不开社会稳定。文化大革命期间的十年动乱严重损害了经济发展。文化大革命期间，大批知青和干部分散到农村。福建农村城镇化经历了停滞发展阶段。工业发展停滞不前，政府大力精简城市人口，人口流动受到严重限制。

3.高速发展阶段

自1978年以来，中国进入改革开放，实施沿海发展战略，不仅极大地改变了中国的经济结构和区域发展模式，而且倾斜了对外开放政策，使各种生产要素流向沿海地区，大大加快了沿海地区的城市化发展，扩大了城市发展与内陆地区经济发展的差距。福建省为吸引外资而设立的经济特区进一步促进了该省第二、三产业的快速发展。与此同时，乡镇企业迅速出现和发展，已经成为农村经济的中间环节和国民经济的重要组成部分。乡镇企业的发展不仅有利于解决农业、农村和农民问题，通过提供农村生产力增加农民收入，而且有利于促进农村产业的发展和结构升级，对保障农村经济的可持续发展起到积极作用。从城市化的基本要素来看，农民非农化为城市化发展提供了基本条件。农业剩余劳动力已经转移到非农产业，打破了城乡二元结构，优化了产业结构，促进了第二、第三产业在国民经济中比重的上升，大大加快了城市化的发展。

3福建省房地产发展现状及影响因素分析........19

3.1房地产的基本特征.........19

3.2房地产与城市经济发展的关系.........20

3.3福建省房地产发展现状........21

4房地产对新型城镇化发展影响的定性分析.........24

4.1土地制度对新型城镇化的影响........24

4.2住房制度改革对新型城镇化发展的影响........25

5.房地产对新型城镇化发展影响的实证分析........28

5.1福建省新城发展水平综合评价........28

5.2主成分分析法介绍.......28

5.房地产对新型城镇化发展影响的实证分析

本章将通过实证分析，重点探讨房地产开发水平对新型城镇化的影响。在第三章理论分析的基础上，本文选择了多种测量方法来分析研究对象。具体而言，首先，从福建省近20年的样本数据中，运用主成分分析法计算出福建省新型城镇化发展水平的综合价值。在此基础上，运用路径分析法计算了房地产开发水平指数与新型城镇化发展水平综合值之间的变量关系，并计算了房地产相关指数对城镇化的直接和间接影响，以探讨二者之间的关系。第二部分继续运用软件，以人均为新的替代变量，运用偏最小二乘回归方法检验房地产开发水平对新型城镇化的影响，以期利用原始数据进一步分析二者之间的回归关系，提高结果的准确性和科学性。

5.1福建省新城发展水平综合评价

在建立多元回归模型时，研究人员经常选择尽可能多的变量，以便更准确、真实地反映研究对象的现象和特征。然而，在现实生活中，一些变量之间存在明显的线性关系，这将影响单个变量的解释能力，甚至参数的显著性检验失败，模型也失去了意义。为了解决上述问题，我们可以采用降维的思想来选择几个变量而不是所有变量，然后用这些变量来反映低维空中的信息，从而获得更准确的解释。本文选取多组数据来反映福建省1991-2011年新型城镇化发展水平，明显呈现多重共线性。因此，为了消除多重共线性的影响，选择主成分法进行分析。

结论和建议

6.1结论

本文在定量分析和定性分析相结合的基础上，以福建省为例，系统、科学地研究了房地产对新城发展水平的影响。结论如下:

(1)没有房地产的支撑，新型城镇化无法发展。

房地产是城市的基础和框架。房地产在城市化进程中起着助推器的作用，城市功能的逐步改善也需要房地产。中国经济的可持续发展需要房地产，房地产由大量新移民带来的住房、消费和养老需求支撑。城市住房需求的增长和改善需求都很强劲，这是房地产可持续发展的驱动力。因此，另一方面，房地产不仅解决了新城的住房问题，而且在购物消费、休闲娱乐、工业发展、养老保障等诸多方面支持和丰富了新型城镇化的理念和发展。

(2)房地产健康稳定发展对新型城镇化具有显著的积极影响。

城市化首先是人类生产生活方式从农村向城市转移的过程。新型城镇化强调以人为本，重点是让新移民兄弟安居乐业。为了解决住房问题，我们必须发展房地产。房地产是为城市化提供物质基础的重要部门。当房价居高不下，居民生活成本上升时，就会扰乱效率功能，与其他目标发生冲突，从而直接影响和谐社会的构建，阻碍城市化进程。其次，医院、学校、交通等与居民生活密切相关的基础设施也与房地产密切相关。因此，新型城镇化的快速、稳定、和谐发展要求房地产业健康、持续、稳定发展。

6.2建议

1.引导房地产健康发展，促进城市化快速发展。

(1)以住房消费为重点的市场致力于改善公众的生活条件。中国的自然资源禀赋和社会发展阶段共同决定了住房市场只能为居民合理的住房消费服务。然而，一些人利用住房作为投机性投资工具，购买大量住房来赚取巨额利润。有些人利用他们的权利，他们名下的许多财产成为权力的财富表现。这种不公平现象不仅会加剧市场供求矛盾和价格波动，还会制约居民合理的住房需求得到满足，甚至会延缓城市化的发展进程。

参考文献(省略)