地产物业服务企业小区管理案例分析,住宅小区的地上部分和地下车库可以分两种情况管理吗

一家房地产物业服务公司自2003年成立以来一直稳步发展。然而，近年来，由于劳动力成本上升、管理机制滞后等内外因素，公司发展遇到了暂时的困难。为了弥补亏损，增加利润，公司进行了大刀阔斧的改革，特别是在西部住宅区的管理方面，采用了新的管理方法和工具，取得了良好的效果。

西部住宅小区是由房地产开发集团投资建设的高层住宅小区项目。它于2011年完成，并于2012年交付使用。同年，一家房地产物业服务公司搬进来负责住宅区的物业管理。该社区由13栋28-33层的高层建筑组成，共有1700户家庭，人口约6000人。入住率已达到90%以上。居住区面积92000平方米，绿化率51%，地下停车位366个。

西牢房的外围装有红外监控系统，高清晰度摄像机安装在牢房的关键位置，全天24小时监控牢房。电子门禁系统安装在每栋楼的前面，实现对住户家中的远程控制。消防系统由温度传感、烟雾传感和自动喷淋等先进设备组成，在发生火灾时可以发出警报。在9号楼1单元一楼，设立了物业服务管理处，为住宅区居民处理物业服务相关事务，并接受业主的询问和投诉。

1、管理问题及分析:

房屋使用中的维修问题是住宅物业服务中的常见现象。例如，在西区物业管理的实践中，业主经常报告各种问题，如电梯异常、外墙瓷砖脱落、下水道堵塞、房屋漏水等。不过，业主在向物业公司询问有关问题后，希望问题能立即得到有效解决。然而，住宅建设是一个复杂而庞大的系统，涉及住宅结构、装饰、机电、给排水等许多专业技术领域。当出现所有问题时，公司需要首先安排人员对问题进行初步测量和评估，然后根据情况安排公司内部的专业技术人员或要求外部的专业公司解决问题。然而，一些业主并不十分了解这一点，总是认为房屋维修没有及时处理。对于房屋立面漏水、天花板漏水等顽疾，经过一两次甚至多次处理，问题都无法解决，有些业主报告说，他们派出的维修人员态度不好等。

2.创新管理措施:

一家房地产物业服务公司利用新一代信息技术，在互联网上建立了物业管理系统。该公司开发了一款名为“关艾”的手机应用软件。社区拥有者只需要下载并在公司网站上安装这个APP软件，就可以实现许多智能社区管理和服务。例如，通过“关艾”APP平台上的维修报告系统，首先对需要维修的问题进行拍照，用简短的文字描述问题，并上传到物业管理系统，完成整个维修报告流程。物业公司接到维修请求后，立即根据业主的要求和问题的性质派出相关维修人员进行现场检查，并及时处理。活动结束后，业主还可以通过APP系统全面评估维修人员的服务质量和态度。如果物业公司的一线员工在工作中遇到难题，他们可以通过手机终端将难题的照片或视频上传到管理中心，然后由经验丰富的技术人员现场解答问题，从而大大提高工作效率。在这个APP系统中，还加载了管理系统和工作标准，使得员工可以随时方便高效地进行查询。

1、管理问题及分析:

随着价格的不断上涨和人们对物业服务质量的需求逐年增加，公司面临着更大的经营压力。近年来，水、电、气和人力资源成本在物业管理成本中不断增加。然而，自2012年房地产入住至今，公司的主要收入来源——物业管理费——并未从每平方米2元的水平发生变化。正因为物业管理成本年年增加，收费多年未变，所以入不敷出。另一方面，一些社区业主抱怨，公司提供的物业服务的单一内容已不能满足现代人的生活需求，尤其是年轻一代的生活方式需求。

2.创新管理措施:

公司领导吸取了惨痛的经验，决定利用自己的优势开展各项业务，积极向行业内的龙头企业学习。基于互联网时代人们的生活越来越依赖互联网，生活中对便利性和个性化的追求程度越来越高的分析，他们决定对西部居住区业主的生活习惯和生活方式进行深入研究，围绕业主对日常公共服务的需求开展定制服务。首先，从方便业主的饮食、衣物、住房和交通出发，“衣物”主要是提供方便快捷的洗衣服务，通过建立干洗店或与社会上的干洗店合作引入住宅物业的公共平台。“食品”主要指餐饮服务，如早餐、午餐和晚餐的配送，以及新鲜蔬菜和水果的采购和配送。“直播”可以涵盖租赁信息服务、俱乐部管理服务等。“线路”可以为车主预订火车、汽车、机票、租车、旅游等。前期，物业公司与业主委员会协商制定了服务的具体内容和收费标准。然后，物业公司被用作平台，将专业服务公司引入该平台。物业公司为进入平台的服务公司提供担保。当所有者有相关的服务需求时，他们通过平台找到合适的服务提供商。服务完成后，业主支付费用，并对服务结果进行反馈和评估。

为了解决年轻父母因工作压力无法去学校接孩子的问题，a公司在住宅区创新性地建立了一个儿童爱心屋。每天，父母代表都会接待那些父母不能从住宅区接孩子到爱心之家照顾的孩子。物业公司聘请了一名专业幼儿园教师负责爱心屋，并设置了一些教育玩具和书籍。爱心之家从下午4: 30到6: 30开放，需要负责的孩子的父母每月支付一定的费用。服务内容受到业主的普遍欢迎。当年轻父母的担忧得到解决时，孤独的孩子会找到更多的玩伴。此外，社区为留守老人设立了书报室。房间里的大多数书都是由社区的主人捐赠和提供的。在这里，老年人可以看书、看报和互相交谈。这不仅缓解了老年人的孤独感和忧虑，还增进了邻里之间的理解和沟通，形成了良好的互助互助社区氛围。

1、管理问题及分析:

西部住宅小区物业管理项目部虽然已经顺利运行了近6年，但内部管理仍存在一些问题。这主要反映在高级管理人员和一线经营者一般都没有收入压力，因此没有进一步做好工作的动机。公司管理者错误地认为物业管理公司属于传统的服务业，没有必要花费大量的资源来完善和规范内部制度。他们认为现有的岗位职责、管理制度等规定已经可以很好地规范公司的各项业务，没有必要制定详细的工作流程。这种普遍的负面情绪对公司上下都产生了非常负面的影响，公司的绩效评估已经流于形式。在2017年的一次评估会议上，公司首席执行官王明确指出了问题所在，指出公司管理层缺乏完善、规范的发展战略。对公司大多数人来说，绩效考核的内容是一样的。有些人甚至在日期改变后才把上个月的评估表提交给人事部。这一趋势必须扭转。

2.创新管理措施:

在认识到当前房地产业发展的迫切形势和公司经营管理中存在的问题后，公司王总决定深化内部改革，进一步实施精细化、标准化和现代化改革。

在精细化改革实践中，突出了用数据说话的特点，细化和量化了各项任务。细化原有岗位职责和管理体系，量化指标延伸到物业管理的各个环节，如对人的具体工作职责、每件、每件、每件的材料消耗、绩效考核等，严格执行，使每项工作中的每一个人都成为公司整个精准运作体系的一部分。同时，通过积累经验和科学计算，对工作、服务和管理中的所有耗材进行量化，制定严格的标准，减少人为浪费。在加强精细化控制的同时，还从思想和态度上进行宣传教育，形成全公司严格的工作作风、严肃的工作态度和严格的管理制度。

在标准化管理实践中，公司引入专业咨询服务机构，根据物业公司的特点进行系统的标准化设计，涵盖人员配备、服务流程、服务理念等。例如，对物业服务接待人员的要求是，他们必须在8: 00之前值班，晨练应在8: 10进行。8:

30点准时上班，检查业务维修和投诉等事宜，与业主沟通后安排人员处理。另一个例子是文章的管理也非常严格。住宅区门口的岗亭是整个物业公司对外的第一印象。因此，对岗亭内物品的放置制定了严格的规定。对讲机、水杯、凳子、记事本等。应按照要求摆放整齐，用完时应归还。不管谁最后离开岗位，他都应该养成关掉电源等的习惯。

在管理现代化的实践中，公司利用新一代信息技术构建了“办公管理”和“业务管理”两个智能社区管理系统，并在社区进行了试运行，大大提高了公司管理效率，减少了中间环节，提高了企业利润率。在“办公管理”系统中，通过在物业管理人员的移动终端中嵌入一套管理程序，管理者可以随时随地实时了解所有员工的工作内容和工作进度，从而实现人员的有效利用和合理调配。在“业务管理”系统中，公司的任何员工都可以使用手机进行巡逻、调度、监控、设备维护等智能控制。通过云平台，大大缩短了服务的响应时间，使服务过程可控、可见、可追溯。