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论文范文房地产开发项目管理分析

论文类型:论文范文
论文字数:
论点:风险,阶段,房地产开发
论文概述:

项目管理论文:浅析房地产开发工程项目管理 由硕士毕业论文中心,硕士论文组整理提供,本文阐述了浅析房地产开发工程项目管理

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项目管理论文:房地产开发项目管理分析由硕士论文中心和硕士论文组提供。本文阐述了房地产开发项目管理的分析。

介绍

房地产开发项目是一项复杂的系统工程,具有开发周期长、投资金额大、风险大的特点。一般分为项目规划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目从规划到竣工验收交付的组织者和实施者。他们负责建设项目。房地产开发商能否有效管理项目,关系到房地产产品的质量、建设周期的长短以及能否获得高额利润。因此,这一点尤为重要。目前,我国房地产开发商历史较短,缺乏项目管理经验,尚未形成科学有效的管理模式。

1房地产开发项目管理现状概述

目前,房地产项目的管理方法主要分为四种类型,即部门制、公司制、分工制和专业化管理。作为部门系统的项目管理方法,它是最常用的管理方法,主要是设立一系列管理部门来管理各种项目。公司系统的项目管理模式主要管理单个项目。从开发到工程建设的分工体系必须参与项目的管理、财务核算和具体操作。专业管理较少使用,主要承担设计后的一般管理。但是,当前形势下,房地产开发项目管理形势不容乐观,其具体表现如下:

1.1薄弱的项目风险管理

一般来说,奉贤房地产开发项目不超过七种:一是政治风险,即因政治环境变化而产生的影响相关投资方向的房地产投资风险。此外还有环境保护风险,即房地产建设中噪音污染、废水排放等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险,一般是跨国或金融风暴,也是国家货币政策带来的投资和操作风险。市场风险是建筑市场供需和设备相关资源短缺带来的风险,也是企业采购能力的比较。任何房地产开发企业都必须坚持信誉第一,因此信用风险是最受关注的风险,它既涉及开发商和承包商,也涉及房地产企业的营销。经营中必须避免财务风险。如果企业面临严重的财务风险,将不可避免地导致无效的资本周转和企业破产。最后,还有业务风险,即由于管理原因,给企业造成严重损失。如果市场调研不熟悉,开发商管理方法不先进等。会造成操作风险。然而,许多房地产开发企业缺乏规避风险的能力,这往往导致项目质量得不到保证,项目成本过高。

1.2项目成本管理问题

无论从项目决策阶段和设计阶段到房地产建设和竣工阶段,项目成本无时无刻不在涉及,优化项目成本管理意义重大。在决策阶段,一些房地产开发企业决策失误,导致项目投资增加,有形和无形投资比例任意增加。在招投标中,一些企业只是一味追求成本,忽视了实际施工中的问题,导致实际施工中签证发生大量变化,施工过程无法得到保证,从而变相增加了工程成本,影响了房地产投资效益。

2房地产开发项目管理优化措施

2.1加强房地产开发项目的风险管理

风险防范是指运用一定的技术管理方法来规避相关风险,减少与房地产开发相关的隐性损失,维护投资者利益。通常有以下方法来预防风险:①风险规避。所谓风险规避,是指当风险超出投资者心中的底线时,采取相关措施放弃投资决策,从而有效规避相关风险。但是,风险规避必须是一种消极的方法,只有在绝对必要时才能采用,因为风险规避手段的使用肯定会阻止房地产开发获得任何可能的利润。(2)风险转移,所谓风险转移,就是利用一定的防范措施将特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发项目管理中,这种形式应用最为广泛。通常,风险转移以两种方式完成。首先,签订合同,即通过合同转移相关风险。本合同签订后,乙方应承担任何相关风险。然后是保险,即通过购买保险,无法预测的相关风险被转移到保险公司。虽然这会增加部分成本,但这是最有利的方式。例如,在房地产项目开发过程中,遇到重大自然灾害,或因房地产建设过程中的事故而产生相关补偿。
2.2项目成本管理的全面改进
项目成本管理是任何房地产开发投资者关注的焦点。作为一个房地产项目,必须加强全过程的成本管理。从决策出发,必须重新控制设计成本,在施工中充分实施决策阶段和设计阶段的成本管理方法,按照生命周期成本最低的原则控制工程项目成本。房地产开发项目的全过程管理包括投资决策阶段、设计招标阶段、项目建设阶段和竣工运营阶段。在成本控制的各个阶段,必须根据成本影响因素的程度选择相应的措施比例来控制项目成本,整个项目关键控制的相关内容不能仅仅为了小而便宜而忽视。在整个项目过程中,决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。

在房地产开发项目的投资决策阶段,必须把握成本的关键因素,从定性和定量两个方面控制成本。所谓定性分析就是从宏观角度研究工程造价的相关因素。所谓定量分析,就是充分把握效益和成本,注意资本投资和效益的比例,研究工程价值的趋势,从可行性报告中合理地编制相关预算,确定每一个工程量的核算。项目的施工阶段是整个项目成本的实施阶段,因此在这个阶段控制成本是非常必要的。首先,必须严格控制工程变更,因为每一项工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来说,他们必须严格监督施工单位,以便严格按照图纸和程序进行。建设单位提出的项目变更必须严格掌握并详细审核。不需要更改的内容必须坚决拒绝。对确实有利于加快项目进程且在项目中必须变更的内容进行指导。然后

为了加强施工现场的管理,必须指定施工监理,并对施工现场进行严格的监督。对施工材料、施工计划和施工进度进行各级检查,剔除不符合工程要求的材料,严格审核施工计划,并提出有利于施工的相关措施控制工程造价。特别是在施工进度方面,必须加强监督,使施工单位能够按时完成施工相关内容。如果进度有任何延误,必须进行相关处罚。
2.3项目质量管理

房地产企业可以通过完善的项目管理来保证项目建设的质量。建筑产品不同于其他工业产品。工业产品是在装配线上生产的。影响产品质量的因素相对较少。同批产品质量相对稳定。然而,影响建筑产品质量的因素很多,如人员、材料、机械、施工方法、环境等。此外,项目施工管理涉及许多学科,如建筑、结构、暖通、电力、给排水、成本、管理等。它要求与监理及其他合作单位和社会关系(如供电和供水)协调的能力,以及学习、接受和应用新建筑材料和新建筑技术的能力。房地产企业正逐步从资本密集型转向资本密集型加人才密集型。可以看出,房地产企业的项目管理范围比建筑监理企业的项目管理范围更广,需要对这些问题进行更深入的思考。因此,开发企业应重视项目管理团队的建设,质量必须得到保证,这是项目管理成败的基础。

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