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29669字硕士毕业论文新型城镇化对重庆房地产市场的影响

论文类型:硕士毕业论文
论文字数:29669字
论点:房地产市场,城镇化,重庆市
论文概述:

本文是工商管理论文,本文通过结合重庆市发展现状,系统的研究了辖区内的房地产市场运行情况、新型城镇化推进情况,并将二者结合起来研究了新型城镇化对重庆房地产市场的影响。

论文正文:

1引言1.1选题的背景和意义1.1.1选题的背景房地产是中国改革开放历史进程中的一个新兴产业 自直辖以来,房地产业逐渐成为重庆经济增长的主要动力之一。它与城市经济的联系越来越紧密。重庆房地产业的持续、稳定、健康发展关系到消费、投资、金融安全、上下游产业和城市国民经济的发展。 然而,近年来,在我市房地产市场不断发展的过程中,出现了许多问题,如:商品房价格的上涨速度快于普通居民收入的上涨速度,使得一些只需要它的购房者无法购买;前期的一些房地产投机导致住房空比率上升;商品房结构不合理,不能满足新购房者的需求。这些问题都与民生有关,在一定程度上加剧了一些社会矛盾,引起了房地产市场的广泛关注。 因此,研究重庆房地产市场的发展现状,分析其影响因素,提出解决实际问题的建议,不仅具有理论价值,而且具有现实意义。 城市化的本质是引导农村人口和各种生产要素向城镇聚集。在这个过程中,经济结构、生产方式、生活方式和社会观念等城市特征的演变已经完成。 随着人类社会的发展,城市化的发展规律逐渐总结出来,成为发展的必然趋势。 2012年,重庆市城市化率达到57.0%,正处于快速发展阶段。城市化发展问题引起了政府部门的高度重视。许多区县已经把城市化作为社会经济发展的基本战略。 随着城市化的发展和深化,大量问题日益突出,主要表现在:农村人口大量涌入城镇,城镇能力有限的矛盾逐渐暴露出来;城市基础设施建设的规模和水平与城市化的快速发展不相适应。不同地区的城市化水平差异很大。城乡二元结构明显,城市安全体系运行不佳等。 因此,城市化既要注重速度,又要注重质量,新的城市化应运而生。 新型城镇化倡导以人为本,大量人口涌入城镇生存和生活,因此有必要配套工作、居住和生活场所,从而刺激房地产需求。目标也从“居者有其屋”调整为“居者有其屋”,对房地产业的发展提出了新的挑战。 本文从影响房地产市场的诸多因素入手,从新型城镇化水平的关键因素入手,致力于研究新型城镇化对重庆房地产市场的影响,进而从全区域角度提出房地产市场健康发展的政策建议。 1.2国内外研究现状1.2.1城市化研究综述(1)国外城市化的历史研究可以追溯到100年前。“城市化”一词的由来仍有争议。有两种观点:一是马克思1858年的著作《政治经济学批判》提出了“现代历史上的农村城市化”;一是西班牙城市规划者和工程师赛达在他1867年的著作《城市化的基本理论》中提出了“城市化” 然而,在很长一段时间里,在城市化的早期,这个词只是用来描述城镇的发展。 直到20世纪,对城市化的研究逐渐增多。 从城市化内涵的研究来看;美国学者埃尔德里奇认为城市化的内涵是人的集中过程;意大利学者阿尔多·罗西(aldo Rossi)认为,城市化是一个人口集中的过程,也是一个增加城市人口在整个社会中所占比例的过程。英国学者帕蒂认为城市化应该包括三层含义,即城市人口比例的增加、城市总人口的增加以及城市生活的社会行为特征的传播。日本学者森川(Morikawa)认为,城市化是从农村向城市生活方式的转变,即城市人口的增加,城市建成区的扩大,以及生活方式和环境的转变。 通过对这些关于城市化内涵的学术研究的分析,我们可以发现,随着城市化进程的推进,国外对城市化内涵提出了更深层次的挖掘。 从城市化质量的研究来看,美国学者弗里德曼将城市化进程分为两个阶段:城市化一期和城市化二期。第一阶段主要是实质性的转变,即从农村经济向城市经济的转变和从农村生产方式向城市生产方式的转变。第二阶段是意识的转变,即从农村价值观向城市价值观的转变,从农村思维方式向城市思维方式的转变。英国学者克罗克(Crocker)从人口、房屋所有权、居住地和离市中心的距离等16个指标建立了城市化指标体系,并系统评价了英格兰和威尔士的城市化质量。日本学者明矾村首先将城市化分为动态城市化、社会结构城市化和思想感情城市化。人居署还用城市发展指数和城市指数标准两个主要系统评价城市化质量,这两个系统分为10个方面和53个指数。 从各国的经验来看,国外城市化的衡量并不局限于人口转移,而是需要更高层次的社会城市化。 2重庆房地产市场发展及影响因素分析2.1房地产市场的内涵和特征2.1.1房地产市场的内涵房地产市场是房地产经济关系的总和,即房地产交易关系的总和 房地产是一个庞大的产业系统,涉及面很广 因此,房地产市场可以根据其覆盖的不同方面或因素分为广义市场和狭义市场。 广义上的房地产市场包括所有涉及房地产交易的经济活动,而狭义上的房地产市场只包括房地产本身的交易。 本研究涉及的房地产市场仅限于狭义的[房地产市场8] 房地产市场上的商品具有极其特殊的属性,由于其固定的地理位置,与货币、劳动力资源等其他普通商品有所不同。 虽然商品在房地产市场上的地位是不变的,但其所有权是可以改变的,所有权的改变伴随着巨大的经济利益的转移,从而促进了交易行为。 房地产市场是指出售、出租、出售和抵押房地产和土地的场所或领域。 房地产经济学对房地产市场的定义是:潜在的房地产买卖双方,以及当前的房地产交易 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、供求关系、价格、资本、运行机制等因素组成的系统。 2.1.2与普通商品市场相比,房地产市场除了具有普通商品市场的所有共性外,还有其自身的特点。 (1)区域 鉴于房地产市场提供的交易产品位置固定,决定了它们不能像普通商品一样自由地移动到更广阔的市场范围进行交易,导致房地产市场存在很强的区域约束,即不同地区房地产市场的内部产品结构和供求关系根据每个地区的约束呈现不同的趋势。 (2)不完全竞争 由于房地产市场提供的交易产品是不可移动的,可以以各种交易方式流通,所有这些都使得房地产市场的产品交易是单独进行的,定价只在很小的范围内具有指导性。 价格的不一致性和交易信息的不完全性使得房地产市场之间的竞争无法形成完全竞争,即房地产市场是一个开放程度有限的市场。 (3)供给滞后 一般来说,房地产开发周期相对较长,从备案、选址、项目设计和建设到销售完成,从一年到几年不等。当房地产交易市场的供给小于需求时,就不能实现即时供给,增加供给需要很长时间。 因此,就改变供求关系的时间而言,房地产的供给相对滞后。 (4)部门的监管 与普通商品市场相比,该部门对房地产市场的关注和监管程度要高于普通商品市场。 因为房地产是绝大多数人解决“衣食住行”等民生问题的重要媒介,是一种相对敏感的商品,政府对此十分重视。 同时,土地是国家直接管理下的稀缺资源。其利用和发展是否合理,对经济发展和社会稳定起着决定性的作用。因此,国家严格控制其使用。 并根据上述特点:房地产市场是区域性的,不完全具有竞争性,导致房地产市场机制不仅可以依靠市场规律进行内部调控,还必须依靠外部力量,即宏观调控部门的干预。 2.2通过对直辖以来重庆房地产市场发展的分析,可以从众多实践经验中得出结论,推进工业化和城市化有利于房地产市场的发展。 直辖十多年来,重庆的城镇化率随着中央主导的西部大开发战略不断发展,也带动了重庆房地产市场的快速发展。 1996年,直辖市初,重庆房地产业增加值仅占全市国内生产总值的1.9%,进入快速增长时期。 1998年至2012年,重庆房地产业年均增长率为21.1%,高于同期全市国内生产总值年均增长率6.6个百分点。 同时,房地产业增加值占全市国内生产总值的比重大幅上升,2012年占5.4%,比1997年翻了一番。 随着重庆直辖后经济的快速发展,重庆房地产业逐渐显示出成为支柱产业的经济特征,特别是在促进上下游相关产业联动方面的强大作用,凸显了房地产业在重庆经济发展中不可或缺的重要地位。 重庆直辖16年来,重庆房地产市场呈现出以下趋势和特点:2.2.1房地产投资增长率波动较大,但逐渐放缓。重庆直辖以来,房地产开发投资总额达到11963亿元,占全社会固定资产投资总额的25.0% 纵观十多年的年度数据,我们发现房地产投资比重逐年上升,2012年占26.7%,比1997年高8.5个百分点,年均增长率为27.3%,比同期全社会固定资产投资年均增长率高3.3个百分点,成为投资的内生动力之一 根据五年计划,重庆房地产市场开发投资的发展趋势可以分为三个阶段:快速发展的第一阶段:1997年至2002年,重庆初步建成直辖市。面对国家给予的大量优惠政策和人民日益增长的购房需求,开发商信心十足,大举投资房地产市场,导致重庆房地产开发投资在过去五年快速增长,年均增长率达到29.5%。然而,由于市场不成熟,投资波动幅度很大,峰值相差28.5个百分点。在稳定增长的第二阶段,2002-2007年,经过五年的探索,重庆的房地产市场逐渐成熟,开发商在优胜劣汰后逐渐稳定下来。全市场投资逐步稳定,年均增长28.1%,波动幅度缩小,峰值差距缩小一半,仅为11.7个百分点。第三阶段小幅波动:2007年至2012年,重庆房地产市场在外部环境的影响下经历了小幅波动,然后在宏观政策调控下逐步回归良性发展。2008年的金融危机和2009年的“救市”控制导致房地产投资增长率再次波动,前一时期保持稳定,峰值相差14.2个百分点。在接下来的三年里,重庆房地产市场的投资恢复到稳定水平,年均增长率为24.2%,整个市场趋于健康发展。 3重庆新型城镇化发展水平的综合评价;的相关概念..............................s 173.1新型城市化;...................s 173.1.1新型城市化的内涵;影响的实证分析................................s 174房地产市场的新型城市化....……304.1推进新型城镇化与房地产市场发展的关系................305新型城镇化与房地产市场协调发展的对策……405新型城镇化与房地产市场协调发展对策新型城镇化的推进是房地产市场发展的根本动力。新型城镇化的发展是推动房地产市场内部结构调整和升级的主要力量之一。 实证结果还从新型城镇化水平、平均房地产销售、房地产投资和征地面积以及二者在一定条件下相互依存、相互促进的关系等方面证实了新型城镇化对房地产市场的积极影响。 然而,当前,由于传统城市化的盲目推进,新型城市化的发展水平仍然不高,房地产市场的发展缺乏有效的监管。为了实现两者的协调发展和共同繁荣,有必要提出有针对性的对策。 根据研究结果和重庆市现状,提出以下建议:5.1合理编制住房建设规划中的新型城镇化中长期发展规划,一方面继续扩大城市面积,增加房地产市场可供开发的土地面积;一方面,将继续在城镇聚集大量新农村人口,增加住房需求;一方面,大力发展基础设施、市政设施和生态环境建设,营造和谐的居住环境,提高城镇房地产市场质量。 这为房地产市场的发展提供了良好的机遇,并将促进房地产市场的快速发展。 然而,房地产市场的快速发展不能只是一味追求速度。 为了在新型城市化进程中实现房地产市场健康、均衡、快速发展,需要考虑以下几个方面:一是合理预测新型城市人口带来的住房需求 在新一轮农村人口涌入城镇的过程中,拥有真正强大购买力的人口比例并不大,而且由于需要“立即入住”,许多人的住房需求将转向二手房。然而,大多数没有购买力的新增城市人口更倾向于租房。 因此,新的住房需求并不完全等于新的城市人口,而是远远小于新的人口。 二是合理规划房地产市场发展的产品结构。 作为一家房地产企业,它最想要的总是从市场交易中获取最大利润。 这样的目标使得开发商更喜欢能带来更大投资回报的开发项目。中高档住宅和商业建筑的建设正在蓬勃发展,高房价只能被真正的需求群体(那些只需要它们的人和那些想要改善它们的人)所遏制 然而,中高档住宅建筑和商业建筑的建设也将占用有限的房地产开发资源,这将限制贴近民生的普通住房建设,使人民住房问题难以解决。 6主要结论和研究展望6.1结论基于重庆市的发展现状,系统研究了辖区内房地产市场的运行和新型城镇化的推进,研究了新型城镇化对重庆房地产市场的影响,并提出了促进二者协调发展的对策和建议。研究得出以下结论:①重庆直辖以来,房地产市场发展迅速。 在此期间,房地产投资波动后趋于稳定,销量增长后趋于饱和,供应量同时放缓,平均销售价格继续上涨。 在这种趋势下,房地产市场内部矛盾突出。 根据重庆房地产市场发展现状,分析了土地成本、城市化率、商品房供应量、房价收入比和政策调控五大影响因素 (2)通过综合评价指标体系,计算出重庆市新型城镇化水平,发现2012年重庆市新型城镇化水平低于常住人口城镇化率,高于登记人口城镇化率,远高于土地城镇化率 评价结果更符合重庆城市化进程的实际。 根据计算出的2012年各区县新型城镇化水平,不难发现各区县新型城镇化水平与重庆市城市发展规划的方向密切相关,大致可归纳为以下四个区域:工商主城区、工业玉溪乡、移民三峡库区和渝东南资源开发 (3)对新型城镇化水平、房地产平均销售价格、房地产投资和征地面积的实证分析表明,新型城镇化水平是房地产平均销售价格和房地产投资增长的原因,能够促进房地产市场的发展,但房地产平均销售价格和房地产投资对新型城镇化水平的促进作用不显著;新型城镇化水平与征地面积之间存在长期均衡关系和长期互动关系。 (4)通过对上述问题的深入探索,提出要合理编制中长期住房建设规划,提高土地供给效益,协调好与保障性住房的关系,大力发展老年房地产,促进新型城镇化和房地产市场的协调发展。 参考文献(省略)