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36420字硕士毕业论文经济适用房的经济承受能力研究

论文类型:硕士毕业论文
论文字数:36420字
论点:经济适用住房,西安市,经济
论文概述:

本文是经济发展论文,研究住房经济可承受性与住房可支付能力之间的区别与联系,明确经济可承受性研究的独特性。阐明经济适用住房在住房群体里的特殊性,进而明确进行经济适用住房经济

论文正文:

第一章导言

1.1研究背景
经济适用房具有经济性和适用性两个特征,其中经济性意味着经济适用房价格相对于市场房价而言较为适中,在中低收入家庭的承受能力范围之内;适用性是指经济适用房的建筑标准和房屋设计更加注重其使用效果,而不降低建筑标准。简而言之,保障性住房是国家为解决中低收入家庭住房问题而降低部分建设成本的普通住房,其成本低于普通商品房。1994年12月15日,建设部、财政部、国务院住房制度改革领导小组联合发布了《城镇保障性住房建设管理办法》,其中“第五条保障性住房建设应当体现经济、适用、美观的原则,其功能应当满足[居民的基本生活需求1”首先阐述了经济适用住房的基本要求。随后,国家七部委于2007年联合发布的《经济适用住房管理办法》体现了对经济适用住房各个方面的明确要求2]。近20年的发展表明,保障性住房的确是解决中低收入家庭住房问题的重要途径,也是政府改善民生、促进社会和谐的重要举措。以Xi安为例。2009年,保障性住房建筑面积205万平方米,竣工面积158万平方米。2010年,[将新建180万平方米经济适用房,新建150万平方米经济适用房,投资22亿元。从国家到地方各级政府,他们在保障性住房方面投入了大量的人力、物力和财力。目的是解决中低收入家庭的住房问题。尽管保障性住房政策在解决中低收入阶层住房问题中发挥了重要作用,为我国住房制度改革做出了不可磨灭的贡献,但目前我国保障性住房制度仍然存在一定的局限性,尚未完全成熟,问题不可避免。与此同时,这些问题引起了群众的怀疑,他们是否真的能满足自己的生活需要,他们是否真的能达到“经济适用”的目标,使自己的生活更幸福。
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1.2研究目的和意义
保障性住房建设作为我国保障性住房的重要组成部分,关系到国计民生,对于改善中低收入家庭的住房条件,提高居民生活质量具有重要意义。目前,经济适用房存在诸多问题,处于发展的瓶颈阶段,迫切需要先进的理论和技术指导。经济适用房的经济可持续性研究对于经济适用房的健康可持续发展非常必要。综上所述,经济适用房经济承受能力研究的主要目的如下:准确界定经济适用房的经济性。过去,经济适用房是从经济和应用两个方面来定义的。概念上的分离经常导致人们理解上的模糊。片面认为经济适用住房是低成本住房,因此其适用性有限。这些都非常不利于经济适用房的健康和可持续发展。在研究经济适用房的经济承受能力时,在考虑其经济问题时,应该从统一经济适用的角度出发。根据现行政策法规,结合其区位、户型、交通、基础设施等条件,研究经济适用房的经济承受能力,对于促进经济适用房的健康发展具有重要的理论和现实意义。
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Xi保障性住房现状研究

2.1 Xi市购买经济适用住房条件
Xi市政府第16次常务会议审议通过了《Xi市经济适用住房管理办法》,规定符合下列条件的家庭可以购买经济适用住房: (一)在本市有常住户口;(2)无住房或住房困难家庭(住房困难家庭是指人均住房建筑面积低于全市人均建筑面积的60%或住房建筑面积低于45㎡);(三)符合市政府确定的低收入线标准;(四)规定的其他条件。在城市规划区国有土地上拆迁房屋的过程中,被拆迁人可以购买经济适用住房或者以经济适用住房安置[37】。2012年9月19日,Xi安住房保障工作领导小组办公室发布了《关于调整Xi安保障性住房准入标准的通知》。自2012年9月1日起,经济适用住房将按照新的准入标准实施。(1)对于三人以上家庭,保障性住房家庭月平均收入标准调整为1515元(相当于Xi市去年平均可支配收入的70%);(2)两人家庭月平均收入为上述标准的1.1倍,经济适用住房为1667元。(3)单身(包括未婚、离婚、丧偶和单身)的允许购买年龄从30岁调整到25岁。住房保障月收入标准为上述标准的1.2倍,经济适用住房为1818元[38】。从经济适用房的购买条件可以看出,经济适用房旨在解决没有或无法购买住房的家庭的住房问题,但它有许多限制和高门槛。从经济适用房购买条件的变化中可以看出,限制已经放宽,更多的人有机会购买经济适用房。显然,我国的经济适用房已经向更多的人敞开了大门。下限将导致更多低收入人群购买经济适用房,经济适用房问题也越来越突出。如何衡量和解决经济适用房的经济承受能力问题需要进一步研究。
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2.2 Xi市保障性住房建设现状
政府规定,保障性住房的规模必须严格控制在中小规模以内。2007年,Xi安省颁布了《Xi安省保障性住房管理实施细则》,明确规定保障性住房的规模不仅要符合国家对普通商品房单位规模的要求,还要有特殊规定。经济适用房的规模以中小型为主,要求约60 ㎡。每个社区住房单元的平均规模必须小于80 ㎡,最大规模不得超过120 ㎡,小型住房单元必须占单元总数的75%以上。如果社区是高层社区,那么规模限制最多可以增加6%,[39]。据数据显示,截至2012年10月底,Xi安新开工保障性住房17,194套,全市竣工12,407套,批准上市10,083套,860,000平方米,完成[40]年度任务的100.8%。根据近年经济适用房的具体建设情况(见表2.1),Xi安经济适用房总建设规模不断扩大,但大部分项目分布在城北和城东,而城南、高新区等热点地区销售的项目较少,区域供给不平衡突出。2012年9月,Xi安有22个保障性住房项目,如表2.2所示。这些项目有不同的交通条件、公寓类型、价格和周围的基础设施设置。表2.3是对Xi市部分保障性住房发展的分析。对比这两张表可以看出,各楼盘的对外售价都高于物价局批准的基准价,都在100元/平方米左右。项目位置大多在二、三环路范围内,附近公共交通不发达。到市区(钟楼)平均需要一个小时的车程。周围的基础设施、大型购物中心和购物区很少,而且大多数都只有小便利店。在教育方面,幼儿园的数量是公平的,小学和中学的数量很少,儿童上学也不方便。附近几乎没有公园,文化娱乐设施也不完善。
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第三章经济适用房的经济承受能力.........19
3.1住房经济可负担性概念提案.........19
3.2住房经济可负担性和可负担性之间的差异和联系.........19
3.2.1主要连接.......20
3.2.2重要差异20
3.3经济适用住房可负担性分析的必要性.......21
3.4本章摘要.........21
第四章保障性住房可负担性研究的理论基础.......23
4.1理性增长理论.......234.1.1理性增长的理论研究.......23
4.1.2经济适用房的合理增长与可负担性之间的关系.......25
4.2生命周期成本理论.......27
4.2.1生命周期成本理论研究.......27[/溴/]4.2.2生命周期成本和负担得起的住房.........29
4.3提高经济适用住房负担能力的方法.......30
4.4本章摘要.........32
第五章经济适用住房可负担性评价指标研究.......33
5.1国内外住房评价指标研究现状.........33
5.2经济适用房经济适用房评价指标选择原则.......33
5.3获取经济适用房的经济适用房评估指标.........34
5.4经济适用房经济适用房评价指标分析.......37
5.5本章摘要.........40

第七章提高经济适用住房可负担性的政策建议

7.1为保持经济适用住房价格的合理性和合法性,
首先,应考察开发企业的诚信和经济实力,选择信誉、诚信和经济实力高的企业。强大的经济实力是实现“保本微利”的基础。没有强大的经济实力,就不会有先进的技术和设备,也就不会有先进的劳动生产率。很难降低住房成本,更不用说“低利润”了。其次,选择国有建筑企业发展保障性住房。与民营企业相比,国有企业有更大的优势。私营企业通常以盈利为目标,这不可避免地违反了“薄利多销”的原则。国有企业普遍具有强烈的社会责任感,加上相对先进的设备和技术,“保本微利”的原则不难实现。这样,可以从根本上避免开发企业为了“盈利”而抬高经济适用房价格的现象。最后,在选择开发企业时,可以附加附加条件。例如,为开发企业提供其他项目建设机会,为企业员工解决住房保障问题。总之,通过政策改革,开发企业应积极坚持“保本微利”的原则,积极按照保障性住房的规则开发建设,最终达到保障性住房建设的标准。
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结论

经济适用住房是我国经济适用住房的重要组成部分。它是我国大多数中低收入家庭住房保障的重要来源。它也是我国住房市场改革的重要力量。经济适用房在我国几十年的实施中发展迅速,取得了一定的成效。然而,在具体的实施过程中,也存在许多问题。基于理性增长和生命周期成本理论,提出了经济适用房经济承受能力的概念,建立了经济适用房经济承受能力评价指标体系,找出了影响经济适用房经济承受能力的最重要因素。同时,研究了经济适用房经济承受能力的衡量方法,确定了评价指标体系和评价方法。最后,以Xi市为例,提出了保障经济适用房可负担性的政策建议。
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参考资料(略)