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硕士毕业论文收益法在我国房地产评估中的研究与应用

论文类型:硕士毕业论文
论文字数:
论点:收益,房地产评估,房地产
论文概述:

现代房地产评估起源于英国,早在1884年英国就出版了房地产估价专著,其中详细地论述了收益法。其后近百年的时间内,该方法几乎没有什么大的变动,被以后各代评估师所沿用。

论文正文:

第一章导言
1.1国内外研究综述
1.1.1国外研究
现代房地产评估起源于英国。早在1884年,英国就出版了一本关于房地产评估的专著,其中详细讨论了收益法。在接下来的一百年里,这种方法几乎没有什么变化,后来几代人的评估师都使用了这种方法,
。1890年马歇尔首次明确提出了收入法。他把利率作为价值和收入之间的联系,并给出了公式:价值=收入/利率。1906年,埃尔文·费雪在《资本与收入的本质》一书中系统阐述了利率、收入价值和资本价值等重要概念。他对资本
价值和收入资本化进行了开创性的研究。1959年,埃尔伍德提出房地产的总价值应反映抵押贷款和权益的价值,并发表了埃尔伍德声明(Ellwood Statement),将收益法发展到了
新时期。
保罗·温德、理查德·拉特克利夫等人在二战至1962年期间也对房地产价值理论做出了重要贡献。温特主张在收入法中采用总收入乘数法。拉
图尔克利夫认为成本法无法预测价值,投资者更喜欢价格收益率法。然而,在1972年,他还指出,大多数收入型房地产投资者实际上并没有使用传统的收入资本化模型进行投资分析
,而是倾向于成本法和市场法。这显然表明收益法在实际应用中并不乐观。

为了加强收益法在实践中的应用,自20世纪70年代以来,国外学者一直关注回归分析等定量研究方法,复杂的定量分析方法被不断引入
房地产评估。不同国家有不同的情况:以英国为首的英联邦国家在评估房地产时注重市场信息,在计算时很少应用数学模型。他们认为,在发达市场的情况下,基于市场信息的直接
评估更可靠。以美国为代表的美国、日本等国家在评估房地产时注重技术、计量和数学模型。他们认为建立具体的数学模型进行评估更准确和合理。
1.1.2国内研究
1。中国房地产业的成就
中国对房地产估价理论的最早研究可以追溯到20世纪30年代张志的《土地经济学》发表时。1935年,张辉发表了《上海地价研究》;同年高辛出版《南京市地价及地价税
:1938年王炳勋出版《天津市地价概述》;1944年,王姬神的《上海房地产》作为一系列作品出版。这一时期主要是在介绍国外房地产经济学
理论的基础上,对房地产价格进行初步研究。1990年4月,中国第一份房地产评估专业杂志《房地产评估》创刊,为中国房地产评估的发展创造了良好的理论发展平台
。从那以后,有关房地产估价的书籍和出版物在四川不断出版。
2。中国房地产评估政策与体系的发展
自1949年以来,由于前苏联商品经济思想的影响,人们认为社会主义不存在租金,城市住宅也不是商品。因此,对房地产价值和价格评估的研究也被忽视了。
中国土地科学学会成立于1980年11月,为讨论社会主义地租和地价问题进行了多次学术讨论。这导致了对整个地价问题的研究,更普遍地承认了社会主义地租的存在,
接受了地价就是地租资本化的经典理论,并一致认为应该实施土地使用制度改革,围绕住房商品化的讨论
引发了对住房商品化、住房制度改革、房地产经济等问题的深入研究,逐步形成了住房商品化的理论体系。1984年12月12日,原城乡建设部环境保护司
发布《出租房屋产权评估原则》,规定房屋评估方法为:房屋现值(净值)2套重置全价×新度(新度百分比),或房屋现值2套重置全价1套建筑折旧。为评估
的新近性,1984年11月8日颁布了《房屋竣工等级评估标准》。随着中国改革开放步伐的加快和市场经济的不断完善,房地产作为国民经济的支柱产业,也取得了长足的进步
。1989年7月,中国第一家房地产评估机构深圳房地产评估所成立,标志着房地产评估作为中国独立行业的开始。1993年,国家土地管理局颁布了
的《城市土地估价条例》。1999年,建设部和国家质检总局颁布了《中华人民共和国国家标准房地产估价条例》。目前,国土资源部对
进行了调整,对原《城市土地估价条例》进行了补充,并颁布了新的估价条例。这使得中国的房地产评估行业有了四川通用的技术标准。3.1985年至1986年,中国
上海和北京的房地产评估方法研究成果相继组成研究小组,以级差地租的计算为制定土地使用费的标准,分别建立了指标模型和多元线性回归模型。1989年,福建省石城市
在土地定级和评价中提出了路面租金剥离法。1990年后,我国提出从
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摘要5-6
摘要6[/BR/]第一章引言10-17 [/BR/] 1.1国内外研究综述10-13
1.1.1国外研究10
1.1.2国内研究10-13
1.2研究的意义13-14
1.3研究方法和思路14-17
1 2.1收益法在房地产估价方法中的重要地位17-19
2.1.1房地产估价的含义和原则17
2.1.2房地产估价方法17-19
2.1.3收益法在房地产估价方法中的地位19
2.2房地产估价收益法理论19-23
2.2.1收益法的评价原则19-29 2.2.3收入法20-21[/比尔/] 2.2.4收入法21[/比尔/] 2.2.5收入法21-23[/比尔/] 2.3收入法23-27[/比尔/] 2.3.1方法本身的缺陷,困难24[/比尔/] 2.3.2应用环境, 第三章讨论收益法在中国房地产估价中的应用27-33
3.1不同形式的房地产估价27-29
3.1.1房地产综合估价27
3.1.2独立土地估价27-28
3.1.3不同用途的房地产估价28-29[/BR/]3.2[/BR 3.3不同评估目的的房地产评估30-33[/比尔/] 3.3.1房屋租赁价值评估30-31[/比尔/] 3.3.2房地产抵押价值评估31-32[/比尔/] 3.3.3房地产税收评估32[/比尔/] 3.3.4房地产分割与合并评估32[/比尔/] 3.3.5房地产所有权转让评估32-33[/比尔/]第四章收入参数的确定 4.1.1净收入33-37[/比尔/] 4.1.2房地产收入37-39[/比尔/] 4.1.3影响房地产净收入的因素39[/比尔/] 4.1.4净收入预测方法的选择和改进39-45[/比尔/] 4.2恢复利率45-53[/比尔/] 4.2.1恢复利率45-48[/比尔/] 4.2.2的定义和实质 4.2.4恢复利率的确定方法51-53 [/BR/] 4.3回归期的确定53-55
4.3.1土地以53-54
4.3.2土地以54-55
第五章中国房地产评估中收入法的环境建设55-63
5.1中国房地产评估中收入法应用存在的问题55-58[ 5.1.3无形资产收入很难排除在房地产收入之外56
5.1.4社会对企业价值有不同的理解或概念。 缺乏信息来源限制了收入法56-57[/比尔/] 5.1.5收入法57[/比尔/] 5.1.6社会对一些评价报告的低质量提出质疑。这进一步影响了收益法57-58
5.2对策研究58-63
5.2.1提高标准58-59
5.2.2不断提高评估人员的专业水平和技能59
5.2.3合理剥离无形资产产生的收益59-60
5.2.4改进概念,提醒各界更加重视房地产的应用提供多渠道信息源61
5.2.6尽量减少主观因素对房地产估价收益法的影响61-63
结论和展望63-66
参考