论物业管理企业应对营改增财务方面工作的措施,5月1日，房地产公司更改营业税的税率是多少？

论物业管理企业应对营改增财务方面工作的措施

5月1日，房地产公司更改营业税的税率是多少？生活服务业业务变更增加后，适用6%的增值税税率。

物业营改增的报告怎么写

你好。[摘要]近年来，市场经济得到了深入发展，经济体制改革的进程也在不断深化。经济体制改革的重要内容之一是税制改革。 由于营业税改征增值税(以下简称“营业税改征增值税”)政策的实施，企业面临着机遇和挑战。 在最近的“营地改革”中，海口的许多社区业主报告说，在他们去社区物业办公室交水电费之前，他们有发票。5月1日营地改革后，他们只能拿到收据，而不能拿到发票。我不知道发生了什么。记者从海南省和海口市两级物业管理协会了解到，该物业目前无法开具发票是事实，因为此前是由当地税务部门免费开具的，营业税上调后，该物业公司的税率为6%。 根据增值税增税取代营业税的试点方案，目前17%和13%的增值税税率将增加11%和6%的低税率。 原新增试点行业营业税优惠政策原则上予以延长。将对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零关税或免税政策。 新增4个商业营地，物业费属于现代服务业的商业辅助服务。 你好。根据财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点方案的通知(财税字〔2016〕36号)《营业税改征增值税试点实施办法》附件一《销售服务、无形资产和房地产注释》的规定，在营业税改征增值税后，房地产企业也分为小规模纳税人和普通纳税人。对于小企业，月收入低于30000元的，按折算前免征增值税，月收入在30000元以上，增值税为3%，低于以前的5%营业税 对普通纳税人来说，税率是6%，但实际税负取决于能否抵消所得税。

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论物业管理企业应对营改增财务方面工作的措施范文

摘要:营业税改革是中国财税体制改革的重要组成部分。物业管理公司属于原缴纳营业税企业的增值税征收范围。税率的变化和各种政策的不断出台给物业管理公司的财务和税务方面带来了巨大变化。这就要求物业管理行业在今后的工作中采取适当的措施。关键词:物业管理；税收待遇；财务处理；问题；对策；

物业管理是对小区内的房屋、建筑物及其设备、公共设施、绿化等项目开展日常维护、修理以及为居民生活提供相关的服务。主要收费项目有物业费、水费及二次加压费、电费、停车服务费、自行车等存车费、装修服务费、其他费用。一、物业公司营改增后的税务处理（一） 纳税义务人与扣缴义务人财税[2016]36号文规定：1.在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人， 为增值税纳税人， 应当按照本办法缴纳增值税， 不纳营业税。2.单位以承包、承租、挂靠方式经营的， 承包人、承租人、挂靠人 （以下统称承包人） 以发包人、出租人、被挂靠人 （以下统称发包人） 名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的， 以该发包人为纳税人。否则， 以承包人为纳税人。3.物业管理服务企业分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的 （500万） 纳税人为一般纳税人， 未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。（二） 应税行为1. 物业管理服务商务辅助服务， 包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。企业管理服务， 是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。--主要针对物业费， 装修拉圾清运费等。2. 经营租赁服务经营租赁服务是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告， 按照经营经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务 （包括过路费、过桥费， 过闸费等） 等按照不动产经营租赁服务缴纳的增值税。3. 转供水电《国家税务总局关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复》 （国税函 （2009） 537号） 规定， 四川省机场团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为， 其同时收取的转供能源服务费属于价外费用， 应一并征收增值税， 不征收营业税。《国家税务总局关于物些管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》 （国家税务总局公告2016年第54号） 提供物业管理服务的纳税人， 向服务接受方收取的自来水水费， 以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额， 按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。《财政部国家税务总局关于污水处理费有关增值税政策的通加》 （财税 （2001） 97号） 为了切实加强和改进城市供水、节水和水污染防治工作， 促进社会经济的可持续发展， 加快城市污水处理设施的建设步伐， 根据《国务院关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》 （国发 （2000） 36号） 的规定， 对各级政府及主管部门委托自来水厂 （公司） 随水费收取的污水处理费， 免征增值税。（三） 税率物业管理服务企业分为一般纳税人和小规模纳税人两种：一般纳税人提供的各项服务按照6%的税率计算缴纳增值税；小规模纳税人提供的各项服务按照3%的征收率计算缴纳增值税。一般纳税人的物业公司可以选择的简易办法计税项目A、一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税： （1） 以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。 （2） 在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租货合同。B、不动产经营租赁服务。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产， 可以选择适用简易计税方法， 按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县 （市） 的不动产， 应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后， 向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。二、营改增后物业公司的会计处理（一） 预收物业费1.预收物业费并开具增值税专用发票时增值税处理， 《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的， 为开具发票的当天。收到款时， 借：银行存款， 贷：预收账款贷：应交税费/应交增值税/销项税， 待实际提供物业服务时， 分期确认收入， 但不再计税， 这时借：预收账款贷：主营业务收入2.未开具发票的部分， 由于此时尚未提供物业服务， 此时增值税纳税义务发生时间未发生， 因此不确认为增值税。借：银行存款贷：预收账款， 待实际提供物业服务时， 分期确认收入， 需确认缴纳增值税， 借：预收账款贷：主营业务收入贷：应交税费/应交增值税/销项税3.先开发票， 但未收取款项的， 由于已开具增值税发票， 因此发生增值税纳税义务， 借；应收账款贷：应交税费/应交增值税/销项税， 实际收款时借：银行存款货：预收账款 （应收账款） , 提供服务分期限结转收入时借：预收账款贷：主营业务收入（二） 物业公司收取水费的会计与税务处理如：2016年8月物业公司共向自来水公司缴纳水费16000元， 水量5000吨， 其中应向业主收取的水费共计4500吨， 物业公司自用500吨。缴纳水费时， 自来水公司开具增值税专用发票， 注明进项税466.02元。物业公司按每吨水5元向业主收取 （含二次加压费） , 当月物业公司实际收取业主缴纳的水费共计15000元 （3000吨水费） 还差1500吨水费未收回。本期收取业主水费的增值税计算：应纳增值税= （15000-3000*3.2） / （1+3%） *3%=157.28元；在实际支付水费时借：物业成本/水费1553.40其他应收款/水费14400应交税费/应交增值税/进项税466.02贷：银行存款16000应交税费/应交增值税/进项税额转出419.42;收取水费时， 借：银行存款15000贷：其他业务收入14842.72应交税费/应交增值税/简易计税157.28;借：其他业务成本9600贷：其他应收款9600（三） 发票开具物业公司收取业主的水费， 应根据收款额全额开具3%增值税发票， 如果业主非自然人， 根据业主要求可以增值税专用发票， 适用税率3%.三、营改增后物业公司存在的问题（一） 税负的改变1.营改增后提供物业服务的一般纳税人适用一般计税方法， 适用税率6%, 原营业税税率5%, 则名义税率较营业税税率5%上升20%.营改增后提供物业服务的小规模纳税人适用简易计税方法， 适用征收率3%, 原营业税税率5%, 较营改增前下降2.09%, 大幅下降， 将近30%以上的物业管理服务纳税人受益。2.尽管成本费用中的进项税额可以抵扣， 但一方面物业公司大多为人工成本， 可抵扣的进项有限， 另一方面， 物业公司一些零星材料的购买很难取得增值税专用发票， 即使努力取得增值税专用发票， 但供应商相应报价会提高。3.原物业公司可以差额纳税， 如今营改增后， 不得差额纳税。但对于代收的费用如能提供委托方的发票， 也可以不作为销售额。但问题的关键是委托方不能为各业主开具增值税专用发票， 因此物业公司还就得就代收的费用并入收入总额全额征税。（二） 财务指标的下降营业税属于价内税， 计入当期损益， 增值税属于价外税， 它不属于计算各项损益科目的内容， 属于资产负债表的内容；由于受市场竞争和行业环境制约影响， 物业管理企业想提高定价很不容易， 这样一来， 销项税额不能计入损益， 进项税额抵扣的范围也受到一定的限制， 净利润下降不可避免， 将对物业公司的业绩产生影响。（三） 税务管理难度加大与营业税相比， 增值税在各项税率或者征收率方面的计算、各项收入计算、发票认证、管理、申报资料的填写等环节都出现了较大变化， 特别是在税款计算方面比较繁琐， 各种申报表格的填报难度和数量等都较营业税时期增加了难度和复杂程度。四、营改增后物业公司的总体应对决策（一） 应对方法（1） 积极参加各项培训、多加强学习、与物业协会、税务机关多沟通、密切关注营改增信息；主要关注居民转供电的发票开具问题， （2） 统一认识、整体应对、领导牵头、自上而下、全员参与； （3） 降低经营和税务风险， 突出发票管理； （4） 加强部门间相互协作和联动。（二） 应对事情（1） 建立增值税管理体系：增值税及财税管理相关制度、办法， （2） 加强日常发票开具管理， （3） 合理安排采购计划， （4） 配置专职税务人员， （5） 调整会计核算、相关业务流程以及纳税申报事项。五、结语随着营改增的全面推开和各项政策的出台， 物业管理企业要在财务和税务方面多加强学习， 掌握更多的新政策为物业公司的发展作出更大的贡献。 物业管理是对社区内的房屋、建筑物及其设备、公共设施、绿化等项目进行日常维护和修缮，为居民生活提供相关服务。主要收费项目包括物业管理费、水费和二次加压费、电费、停车费、自行车停车费、装修费等。一、营业税改增后对房地产公司的税收待遇/s2/](一)纳税人和扣缴义务人[〔2016〕36号规定:1 .在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者房地产的单位和个人是增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，营业税除外。2.单位以合同、租赁或联营的形式经营的，承包人、承租人或联营体(以下简称承包人)以发包人、出租人或联营体(以下简称发包人)的名义经营，发包人承担相关法律责任的，发包人应为纳税人。否则，承包商就是纳税人。3.物业管理服务企业分为一般纳税人和小规模纳税人。年应税增值税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准的纳税人(500万人)为普通纳税人，不超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。(2)应税行为1。物业管理服务业务支持服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保障服务。企业管理服务是指提供总部管理、投资和资产管理、市场管理、物业管理和日常综合管理等服务的业务活动。——主要用于物业管理费、垃圾清运费、装修交通费等。2.经营租赁服务经营租赁服务是指在不改变租赁财产所有权的情况下，在约定时间内将有形动产或不动产转让给他人使用的经营活动。向其他单位或者个人出租建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产进行广告宣传的，应当按照经营租赁业务缴纳增值税。为停车服务和道路交通服务支付的增值税(包括通行费、桥梁通行费、大门通行费等)。)根据房地产业务租赁服务。3.《国家税务总局关于四川机场集团有限公司向居民单位转让供水供电的批复》(国税函(2009)537号)规定，四川机场集团有限公司向居民单位转让自来水、电力和天然气是销售商品的行为，同时收取的能源转让服务费为附加费，不征收营业税，同时征收增值税。《国家税务总局关于物业管理服务征收自来水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)对提供物业管理服务的纳税人，向服务对象征收的自来水费扣除其境外缴纳的自来水费后的余额，作为销售额，增值税按照简单计税方法按3%的税率计算缴纳。为了有效加强和改善城市供水、节水和水污染防治，促进社会经济可持续发展，加快城市污水处理设施建设， 财政部、国家税务总局(财税字(2001)97号)关于污水处理费增值税政策，根据《国务院关于加强城市供水节水和水污染防治的通知》(国发(2000)36号)的规定，对各级政府和主管部门委托的水厂(公司)收取的污水处理费免征增值税。 (3)税率物业管理服务企业分为一般纳税人和小规模纳税人:一般纳税人提供的各项服务按6%的税率计算缴纳增值税；增值税按照小规模纳税人提供的各种服务3%的税率计算缴纳。(一)纳入企业对企业转换试点之日前取得的有形动产提供的经营租赁服务。(二)纳入营业税改征增值税试点之日前尚未完成并签订的有形动产租赁合同。b .房地产租赁服务。对于租赁2016年4月30日前购置的房地产的普通纳税人，可以选择采用简单的计税方法，按5%的税率计算应纳税额。纳税人租赁2016年4月30日前购置的不在机构所在地县(市)的房地产，应当按照上述计税办法提前向机构所在地主管税务机关纳税。二。营业税改征加征后房地产公司的会计处理/s2/](一)预付物业费用1。预付物业费和开具增值税专用发票时的增值税处理。《营业税改征增值税义务和扣缴义务试点实施办法》第四十五条自纳税人作出纳税行为、收到销售资金或者取得销售资金申报凭证之日起实施；如果先开发票，那就是开发票的那一天。收到货款后，银行存款、贷款、预付款贷款、应付税款、应付增值税和销售税应分阶段确认，但不得计算税款。这时，预付款贷款，主要业务收入2。未开票部分不确认为增值税，因为此时未提供物业服务，此时未发生增值税纳税义务。借款:银行存款贷款:预付款。提供房地产服务时，分阶段确认收入，缴纳增值税。借款:预付款贷款:主营业务收入贷款:应付税款/应付增值税/销售税3。如果先开具发票但未收到付款，则应因开具增值税发票而产生增值税纳税义务。借款:应收账款贷款:应付税款/应付增值税/应付销售税，实际收款:银行存款商品:预收款(应收账款)，限时提供的服务结转收入:预收款贷款:主营业务收入(2)物业公司收取水费的核算和税务处理，如:2016年8月，物业公司共缴纳水费16，000元，水费5，000吨，其中业主收取水费4，500吨，物业公司自用水费500吨。自来水公司缴纳水费时，开具增值税专用发票，注明466.02元进项税。物业公司按每吨水5元向业主收费(含二次加压费)。物业公司当月实际向业主收取的水费总额为15000元(水费3000吨)，未收回水费1500吨。本期业主水费增值税计算:应交增值税=(15000-3000 * 3.2)/(1+3%)* 3% = 157.28元；实际缴纳水费时借款:物业费/水费1553.40其他应收款/水费14400应交税金/应交增值税/进项税466.02贷款:银行存款16000应交税金/应交增值税/进项税转出419.42；收取水费时，借款:银行存款15000贷款:其他业务收入14842.72应交税费/应交增值税/简单税费157.28；借款:其他业务费用9600贷款:其他应收款9600(三)发票开具物业公司收取业主水费，应根据收款金额全额开具3%增值税发票。如果业主不是自然人，可根据业主要求开具增值税专用发票。适用税率:3%。三。营业税改征加征后房地产公司存在的问题/s2/] (1)税负变化1。营业税改增后提供物业服务的一般纳税人适用一般计税方法。适用税率为6%，原营业税税率为5%，则名义税率比5%的营业税税率高20%。营业税改增后提供物业服务的小规模纳税人采用简单税制。适用税率为3%，原营业税税率为5%，比营业税改增前低2.09%，大幅下降，惠及近30%以上的物业管理服务纳税人。2.虽然进项税在成本和费用上是可以扣除的，但一方面，大多数物业公司都是劳动力成本，可扣除的投入是有限的。另一方面，物业公司很难获得购买一些零星材料的增值税专用发票。即使努力获得增值税专用发票，供应商的相应报价也会增加。3.原来的物业公司可以就差价纳税，但现在在业务变更增加后，就不能就差价纳税了。但是，如果委托方的发票可以提供收取的费用，则不能视为销售。但是，问题的关键是委托方不能为所有业主开具增值税专用发票，所以物业公司必须对收取的费用全额征税。(2)财务指标下降。营业税是一种内部价格税，计入当期损益。增值税是一种外部价格税，不包括在各种损益的计算中，而是包括在资产负债表中。由于市场竞争和行业环境的影响，物业管理企业提高定价并不容易。因此，产品税不能计入损益，进项税抵扣范围也有限，净利润下降是不可避免的，这将影响物业管理企业的绩效。(3)税收管理难度加大。与营业税相比，增值税在各种税率或征收率的计算、各种收入计算、发票认证、管理和申报材料的填写等方面都发生了很大变化。特别是，税收的计算很复杂。与营业税时期相比，填写各种申报表的难度和数量都有所增加。四。 (1)应对方法(1)积极参加各种培训，加强学习，与物业协会和税务机关沟通，密切关注业务变化增加的信息；主要集中在居民转用电源开具发票的问题上，(2)统一理解、整体应对、领导、自上而下、充分参与；(3)降低业务和税收风险，突出发票管理；(4)加强部门间的合作与联系。(2)处理以下问题:(1)建立增值税管理体系:增值税和税收管理相关的制度和方法；(2)加强日常发票开具管理；(3)合理安排采购计划；(四)配备专职税务人员；(五)调整会计核算、相关业务流程和纳税申报事项。五、结论[/s2/]随着企业转型的全面推进和各项政策的出台，物业管理企业应加强财税学习，掌握更多新政策，为物业管理企业的发展做出更大贡献。