24998字硕士毕业论文浅谈“小产权房”的法制化

论文类型：硕士毕业论文

论文字数：24998字

论点：产权,土地,我国

论文概述：

本文是法学毕业论文，本着客观、科学、理性的态度和遵循公平、民主、法治的原则，以十八大三中全会精神为指引，以深化农村土地改革为契机，借助“两会”胜利召开的春风，抓住前所未有

论文正文：

一、“小产权房”概述

(一)“小产权房”的概念和分类

事实上，“小产权房”一词不是一个标准的法定名称，而是一个为人们和社会普遍接受的、普遍公认的通俗术语，其重点是“小”产权。

首先，要明确“产权”的定义和内涵。从狭义上讲，从本条的相关性出发，财产权是一套或一束权利，即占有、使用、收入和处置。从法律角度来看，“产权”在规模上没有区别，“大产权”和“小产权”是我国存在的特殊产品。“大地产”房屋拥有真实完整的产权。此类房屋的所有人拥有上述四种所有权，房屋占用的土地也必须是国有土地。相反，“小产权”房屋是建在非国有土地上的房屋，即集体土地，只有有限的“产权”，不能在市场上交易或上市流通。

根据不同的分类，有多达四种或更多类型的\"小产权房\"，这可以简单地归因于:住房改革前现有单位的福利房、住房保障制度中的经济适用房以及在集体组织成员拥有的集体土地上建造并非法出售给集体以外的人的房屋。在这里，由于篇幅有限，本文将重点研究后一种“小产权房”，即在集体土地上建造并出售给集体经济之外的人的具有代表性和争议性的“小产权房”。

在民间，这种“小产权房”又叫“乡产权房”或“非产权房”。指由乡镇政府、村民委员会或者村民小组以集体名义出租或者转让给房地产开发商出售给城镇居民的集体土地，或者该类房屋占用的土地是房地产开发商共同开发的集体土地，未经办理集体土地国有土地出让手续，出售给城镇居民。此外，他们还没有缴纳土地出让金和其他相关税费。未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》而建造的。国家法律明确禁止这些行为，因此不可能获得国家承认的所有权证书。它们最多是由有权“叛逃”的乡镇或村庄颁发的证书，甚至是没有法律保护的合同。

(2)“小产权房”的基本特征

在这里，我们以“大产房”为参照，对“小产房”的以下特征进行比较分析:

1.从房屋占用的土地来看，“小产权房”建设用地是集体土地和非法国有建设用地。这是它和“大房产”的本质区别。这导致了一个问题，即我国的二元土地制度。中国的土地制度规定，根据土地的性质，中国分为国有土地和集体土地。国有土地可以上市流通，建造的房屋也可以在市场上交易。相反，集体土地不能在市场上直接交易，建造的房屋当然没有交易权。根据我国宪法第10条，我国的土地分为国有土地和集体所有土地。此外，《土地管理法》规定，“任何单位和个人需要建设用地必须依法申请使用国有土地”，“建设用地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。土地性质的不同也直接导致了两所房屋的出口和地位的不同。事实上，这也是“小产权房”问题的症结所在。

2.“小产权房”不需要缴纳土地出让金和相关税费，价格低廉，满足了巨大的市场需求。“大房”价格高的原因是地价高，而“小房”没有这样的成本，在低成本条件下自然价格相对较低。我国许多低收入和中等收入的人愿意冒法律风险购买它们。这实在是无可奈何。这也是小产权房今天蓬勃发展的社会和经济原因。例如，在山西省太原市，商品房和小产权房的价格相差很大。然而，从价格的角度来看，小产权房的价格几乎是商品房的一半。对于普通收入的普通人来说，房子是一个家庭一生甚至几代人的积蓄。价格的差异让他们感叹商品房，而购买小产权房。

二，“小产权”的成因及权利现状

(1)“小产权房”的成因

“小产权房”发展到目前规模有着深层次的原因和背景。经过调查、分析和总结，主要有以下原因:

1.商品房价格过高是“小产权”问题难以解决的直接原因。

自中国住房改革和市场化实施以来，商品住房价格呈现爆炸式增长，远远高于群众的收入增长水平，也远远超出许多普通收入家庭的承受能力。下面可以看到一组数据来衡量一个国家或地区的房价是否合理。世界上普遍的做法是计算房价与收入的比率。由于一些差异，有不同的标准。世界银行的标准是5比1，联合国是3比1，美国是3比1，日本是4比1。此外，根据国际公认的标准，房价收入比在6至8倍之间是合理的。以北京为例。2013年，商品房平均价格为每平方米28，000元。如果按每户110平方米计算，将花费近308万元。如果与一个三口之家的年收入相比，如果以总收入为基础计算，一个人的平均年收入将超过4万元，一个家庭的年收入将为12万元。如果以此为基础计算，北京的房价将是收入的近25倍，这显然远远超出了国际水平。虽然这是中国特大城市和个别地区的写照，但它也充分反映了房价与普通民众购买力之间的严重失衡。与此同时，“小产权房”如雨后春笋般涌现，以老百姓能够承受的较低价格，与老百姓“切中要害”，满足了老百姓的迫切住房需求。

近年来，为了抑制房价上涨，国家先后出台了一系列政策，采取了许多有效措施，但事实表明，收效甚微，房价依然坚挺，商品房市场依然繁荣。过去，收入较低的普通人很难实现“自置居所”的梦想。

2.中国的二元土地制度是“小产权房”问题的根源

从根本上说，要解决“住房问题”，必须涉及“土地”因素。追根溯源，“小产权房”作为中国房地产市场的“怪胎”之所以能够产生和发展，是因为中国的土地制度存在问题，即中国国有土地和集体土地的不平等地位导致了各方利益分配的不平衡，导致了今天的这种局面。

(二)“小产权房”的权利现状

2013年末，中国有关部门针对“小产权房”现象出台了一系列政策和决定，都确认了“小产权房”的非法性，并表示将严厉打击小产权房。绝对禁止。随后，各级政府也被风吹动，采取相应措施开展大规模清理工作，清理力度为空。这种清洗或攻击的主要方法或形式是什么？根据最近的执法实践，基本上首先是查封转让办公室，然后查封未能履行交付物业的业主未入住的建筑物，甚至直接没收建筑物，更重要的是直接拆除建筑物。例如，2014年2月，在太原市仲胜，值得一提的是，该住宅区的所有建筑都已售罄，开发商此时很难拿到全部房价。因此，在这一事件中，买方实际上遭受了最大的损失。

众所周知，在我国，在物业建设之前或建设期间，包括国家批准的“大物业”在内，原有的物业已经进行了预简化，并收到了建设资金或利润。此时，风险已经不仅仅是嫁给了买家。至于房产能否交付以及何时交付，对开发商来说不再是最重要的，但买方才是最关心的人。从直接损失来看，政府禁止或没收和拆除房产只会伤害到脆弱的购房者群体。对于一些投机者来说，他们可能心情不好，因为他们盗用了购房者的房价，现在又出现了金融危机，也可能为开发商省下资金继续施工，而不对购房者负责。这时，政府很容易成为购房者在正常执法中的惩罚对象。想想看，所有的小产权房规模巨大，数量惊人。如果所有这些都以这种方式得到解决，我们的国家和社会承受不起这种风险。

既然“小财产”是国家禁止的，那么如何保护当事人的权益呢？谁来赔偿巨大的损失？根据国内相关案例和实际情况，政府的“迟到”罢工并没有真正“触动”开发商，反而损害了购房者弱势群体的利益，而非法开发商基本上能够置身事外，没有任何问题。有些人甚至碰巧找到了盗用货款的理由。因此，负责监管的政府不应该简单地在这个问题上实施“一页禁令”，更不用说将非法成本转嫁给买家了。相反，“董事会”应该真正落在“小产权房”的发起人和开发商身上。

三.“小产权房”合法化的必要性和可能性...14

(a )\"小财产\"合法化的必要性14

1.实现物权平等原则意义重大...14

2.有助于规范房地产市场，促进其健康良性发展........14

四、研究防止“小产权”合法化的政策和法律，探索法律突破.......

(一)从中国土地制度的历史演变中探索“小产权房”存在的法律原因...17

五、“小产权房”法律途径探索.........24

(一)改革我国土地二元化制度，构建城市土地一体化体系.......

1.实施国有土地和集体土地一体化制度24

六、现有“小产权房”的处理建议

实际上，有大量的小产权房，包括已经建成、正在建设、出售和出售的小产权房。小产权房的数量和规模不可低估。再加上扩张和蔓延的趋势，它们的影响和冲击是非常严重的。多年来，国家一再要求各地严格控制小产权房的混乱局面。然而，“边建边禁”的恶性循环从未结束。这已成为政府和社会各界的顽疾。笔者认为，造成这一问题的主要原因是如何处理现有的“小产权房”。在此之前，许多政府在充分调查的基础上，就如何解决现有的“小产权房”问题做出了许多努力和尝试。他们中的一些人进行了改革和创新，但基本上半途而废。尽管如此，他们的经验教训仍然具有积极的现实指导意义。

(一)坚决拆除一些不符合合法化条件的“小产权房”

“小产权房”问题关系到多方，尤其是群众利益。这很重要，应该小心处理。拆迁措施不仅会造成资源浪费，而且容易加剧社会冲突，破坏和谐社会的构建。因此，我们应该高度谨慎。但是，非法占用耕地、严重威胁我国耕地红线、严重违反土地和建设总体规划、严重损害社会公共利益的“小产权房”应当坚决拆除和取缔，以此为例。

小产权房的一个重要特点是没有缴纳土地出让金和各种相关税费。据此，我们不妨认为，如果上述费用全部付清，小产权房应该能够获得合法产权。当然，前提是有关部门要严格审查是否符合建设用地条件和土地建设总体规划。经审查合格后，政府有关部门可以通过返还土地出让金和相关税费，发放相应的合法产权证书，与商品房享有同等地位，可以依法出租、出售、转让和抵押。在这方面，深圳市政府率先尝试区别对待“规范”小产权房(其中绿皮证书是按规定发放的)。虽然半途而废，但这也是一种敢于面对现实的探索和措施，具有很强的借鉴意义。

结论

“小产权房”是我国特定历史阶段和特殊土地制度的产物。它经历了不同的历史阶段和法律制度。它的存在和发展有着深刻而复杂的背景。这违背了唯物史观的辩证观和社会主义公平正义的法律观。这也违背了改善民生的目标和构建和谐社会的价值追求。我们要从实际出发，客观、科学、合理地遵循公平、民主、法治的原则，以十八届三中全会精神为指导，以深化农村土地改革为契机，利用春风成功召开“两会”的契机，抓住前所未有的历史机遇，坚持解放思想、实事求是， 通过大力改革我国二元土地制度，加强政府土地监管，建立和完善我国住房保障体系，逐步解决我国的“小产权房”问题。

本文就解决这一问题的原则和方向，坚持“小产权房”有条件合法化的理念和观点。对此，笔者从“小产权房”问题的现实原因和历史背景入手，着眼于国家相关政策和法律制度的演变，进而提出了“小产权房”合法化的必要性和可能性，从我国目前的土地制度和法律规制水平出发，寻求如何实现“小产权房”合法化的突破口，以期找到法律和制度支持。最后，结合客观现实和现行政策，对如何使其合法化提出了建议。

总的来说，在本文中，作者坚持总体规划的原则和方法，标本兼治。

至于“小产权房”的现状，在治本的同时，不能放松临时解决办法。一方面，国家应加快颁布相关政策和制度，从法律层面铲除“小产权房”的生存土壤；另一方面，政府应坚持“区别对待、分类对待”的原则，将符合一定条件的“小产权房”合法化，坚决拆除或没收严重违反相关规划制度的“小产权房”，有效遏制“小产权房”的重新建设和转售。

参考文献(省略)